近日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。這是央行和銀保監(jiān)會(huì)在一年多來(lái)，首次就房地產(chǎn)融資問(wèn)題出臺(tái)的專門性文件。《通知》涉及到了開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。

這份《通知》標(biāo)志著金融監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持和救助，從窗口指導(dǎo)變成紅頭文件，體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)金融的堅(jiān)決支持態(tài)度，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展將產(chǎn)生積極且重要的影響，可避免因房企資金吃緊和去杠桿提速導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

從當(dāng)前我國(guó)金融業(yè)支持房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際，以及房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的處境來(lái)看，樓市十六條金融新規(guī)將產(chǎn)生五方面積極效應(yīng)：

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其一，可在助力房地產(chǎn)企業(yè)資金解困、化解流動(dòng)性危機(jī)上起到有效作用。《通知》明確要求，確保房地產(chǎn)企業(yè)融資穩(wěn)定，除了央行給予專項(xiàng)再貸款之外，還支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，并保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定、貸款集中度過(guò)渡期延長(zhǎng)等多條措施。尤其規(guī)定從自通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

由此，通過(guò)展期模式，可幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過(guò)流動(dòng)性困難，緩解資金壓力，可主動(dòng)扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作如期進(jìn)行。這有助于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定，避免銀行抽貸斷貸行為發(fā)生，有利防范金融機(jī)構(gòu)和房企關(guān)系惡化，化解當(dāng)前我國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)。

其二，可在助力消除房地產(chǎn)企業(yè)“金融歧視”上起到導(dǎo)向性作用。《通知》要求要穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

尤其是，《通知》還對(duì)之前金融機(jī)構(gòu)存在的三種歧視性傾向進(jìn)行了批評(píng)，即對(duì)民企的支持力度偏少、對(duì)聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)而忽視對(duì)整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的支持。這樣，可促使金融機(jī)構(gòu)在支持房地產(chǎn)企業(yè)上消除身份區(qū)別，做到一碗水端平，使我國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)都能穩(wěn)妥渡過(guò)當(dāng)前的資金難關(guān)。

其三，可在助力房地產(chǎn)企業(yè)豐富融資內(nèi)容上提供有效的渠道。《通知》要求金融部門在對(duì)信貸、債券等融資上給予支持的同時(shí)，還鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃租房建設(shè)等提供金融支持。

同時(shí)，鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排，按期兌付有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。這意味著對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)一步放寬，釋放了金融政策暖意，標(biāo)志著房地產(chǎn)金融政策或進(jìn)入到一個(gè)新階段，各金融機(jī)構(gòu)將從多個(gè)渠道和方位支持房地產(chǎn)企業(yè)。

其四，可在助力金融部門消除支持房地產(chǎn)企業(yè)融資后顧之憂上，起到減震作用。如《通知》開(kāi)出了“免責(zé)條款”，從11月11日起，半年內(nèi)銀行向房企專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；債務(wù)新老劃斷后，承貸主體按合格借款主體管理；尤其“對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”。

而且，對(duì)銀行“兩道紅線”松綁，延長(zhǎng)政策過(guò)渡期，即不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行，由央行和銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)做評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。“免責(zé)條款”釋放了目前信貸投放工作出現(xiàn)了重大的、方向性調(diào)整，將從根本上減少商業(yè)銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供了充足的空間。

其五，可在助力保交樓，化解房地產(chǎn)、金融部門危機(jī)上起到根本療效。《通知》支持國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等開(kāi)發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項(xiàng)借款，但要求借款主體經(jīng)監(jiān)管部門復(fù)核備案，資金封閉運(yùn)行、專款專用，且只能用于已售逾期難交付住宅項(xiàng)目，目的是保交付。

這就對(duì)金融部門支持房地產(chǎn)企業(yè)“保交樓”提出了明確方向。這一規(guī)定不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)化險(xiǎn)脫困，更有利于減少對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，確保購(gòu)房者能夠按時(shí)拿到所購(gòu)買的房產(chǎn)，也就可以化解一些由房產(chǎn)糾紛引發(fā)的矛盾。

黨的二十大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。因此，也不能認(rèn)為《通知》是對(duì)樓市基本政策的全面放松或轉(zhuǎn)向，在支持剛性和改善性住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者仍須堅(jiān)持“房住不炒”。

標(biāo)簽： 深觀察｜金融支持十六條將如何改變樓市