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有著“武漢最大爛尾樓群”之稱的長江錦苑項目，計劃通過拍賣方式重獲新生。然而，這一歷經坎坷的項目首次拍賣并不順利，以流拍告終。

因強制清算，該項目于8月24日在京東拍賣開拍，競價周期1天。本次拍賣圍觀人數超過5800人，但競價周期內無一人報名參加競買。

【資料圖】

上述項目位于武漢市江夏區紅旗村，由武漢天道置業有限公司開發，本次拍賣主要資產為該公司3宗土地及地上建筑物和苗木。

京東拍賣信息顯示，這3宗土地及在建工程評估價為24.48億元，苗木評估價約469萬元。該標的物此次起拍價24.53億元，保證金13億元，拍賣增價幅度為500萬元。

“爛尾時間太久了，與此項目相關的單位、債權人等，希望通過拍賣等方式盡早予以解決。”該項目清算組一位律師透露。

武漢市江夏區法院相關人士告訴記者，后續預計還會重啟拍賣，何時再出讓以及條件設置是否會有所改變，屆時以公告為準。

爛尾長達13年

本次在京東被拍賣的長江錦苑，為武漢一知名爛尾項目。

武漢一位地產分析師告訴記者，該項目之所以被當地人熟知，除爛尾時間長、規模不小，還有另一原因：項目最初的開發與中車長江有一定關系，其原計劃將部分住宅用于員工安置房及其它用途。

“從已公布信息來看，該項目由天道置業為中車長江方面定制開發，類似于現在的代建模式。略有不同的是，后者會支付相應款項，但天道置業不僅僅對項目操盤，還要進行投資。”上述分析師說。

這一體量不小的項目，最早可溯源至16年前。

2006年武漢招商引資，中國南車集團在武漢市江夏區投資成立南車集團長江車輛有限公司，此后企業名稱變更為中車長江車輛有限公司（以下簡稱“中車長江”）。

據悉，2006年8月，武漢市江夏區政府與中車長江方面簽訂項目投資建設協議，江夏區政府向中車長江或中車長江委托的第三方供應土地。

據裁判文書網公布的信息，2007年9月，中車長江與天道置業簽訂《房地產定向開發合同書》等合同，約定由天道置業為中車長江定向開發建設單身公寓、會議中心、商品住宅等。天道置業以相應價格取得土地使用權，如實際成本高于預估價格，中車長江將據實計入開發成本并調整銷售價格。

在地產界，天道置業并非一家知名企業。據天眼查信息，天道置業2007年6月成立于武漢，實繳資本8000萬元，公司法人劉建明，為武漢恒豐力達房地產全資子公司。

江夏區法院知情人士告訴記者，武漢大橋實業集團也曾參與到該項目中，但此后因故退出。

因開發商與外界產生經濟糾紛等原因，該項目在建設過程中停擺。

“天道置業拿到項目后，其資金方面出了些問題，加之其它原因，項目建設陷入停滯狀態。”該項目清算組一位律師表示。

據京東拍賣公布的信息，上述項目在建工程已停工約13年；以此倒推，該項目于2009年，即天道置業與中車長江簽訂定向開發合約2年多之后，項目便已停建。

此后，天道置業與中車長江在上述項目合同效力問題方面產生了糾紛。

“中車長江方面支付了款項，但項目停工后，應該是出于對項目前景的擔心，因而提出確權要求；確認此前支付款項，以及對項目中已開發的部分房產擁有相應權益。”武漢一位業內人士表示。

裁判文書網信息顯示，2010年6月，江夏區政府、天道置業、中車長江簽訂調解及建設協議，主要內容包括，天道置業將一區開發的三棟次高層（A1、D6、D7棟）所有商品房、地下車位（D6、D7兩棟次高層），以1.1億元總價款出售給中車長江。

然而，項目開發過程中，天道置業管理層又發生了變故。

據武漢市中級人民法院2016年12月公布的民事判決書，2013年11月，天道置業法人劉建明被刑事拘留，同年12月因涉嫌挪用資金罪被依法逮捕，前述協議約定的訂立商品房買賣合同、權證辦理等事宜未能履行。

“天道置業管理層的變故對項目開發產生不小影響，工程建設未能如約繼續推進，項目爛尾。”江夏區法院知情人士說。

13億保證金“嚇跑”競買人？

對于本次拍賣流拍，業內人士認為這與項目本身缺陷及較高的保證金有關。

“前景不明朗、開發周期長、存在較大缺陷的項目，房企現在接手意愿不強。”一家福建房企武漢公司市場部經理對記者表示。

對此，上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平指出，長江錦苑項目拍賣地塊列出多種限制條件，意向競買人的確容易產生顧慮，擔心未來是否會面臨法律、債務等方面的糾紛。

“十多年時間未能盤活，對項目的上述顧慮可能也是原因之一。不過，如項目具有較好發展前景，意向競買人不必過度擔心，可通過清算組了解項目資產負債詳細情況，在完成盡職調查基礎上結合項目、市場及企業自身情況做出投資可行性分析，再依此形成決策。”杜躍平在接受記者采訪時說。

就項目所涉債務如何化解的問題，江夏區法院知情人士向記者回應，該項目相關債權人對退出項目表達了較為明確的意向。

“關于資產負債情況，法院及清算組前期開展了不少工作，也取得了積極成效。部分債權人明確表示，希望通過拍賣盤活項目，如競買人接手項目，其債權在獲得合理補償后愿意退出項目。詳細事項可向清算組進一步了解。”上述江夏區法院人士補充道。

除債務問題，中指研究院華中市場研究總監李國政指出，因該項目歷經十幾年，當時的定位、所設計產品已無法滿足現在市場需求。

“如能在項目規劃條件、商住比例、容積率以及增加土地使用年限等方面做出適度調整，將增加項目后期成功運營的概率，也有助于吸引投資人盤活項目。但競買者自己逐一處理這些事項，不僅成本高且難度大，這些工作可能需要政府相關部門居中協調、支持，協助解決這些較為棘手的問題。”李國政說。

該清算組一位律師則回應，清算人愿意協助意向競買人推動項目盤活工作，但涉及項目規劃、建設方面的問題，仍需競買人向政府相關部門了解最新政策。

還有業內人士認為，法律及債務問題的確棘手，但項目本次拍賣設置了較高的資金門檻，或為該項目無人問津一重要原因。

“該項目投資規模原本就不小，但競拍一下就要拿出13億元保證金，這不是筆小數目。現在房企資金不寬裕，僅保證金這一條，很多企業看到干脆選擇放棄了。”前述福建房企武漢公司市場部經理說。

樓市調整致投資預期偏悲觀

除項目本身存在缺陷，業內認為當前房地產市場處于下行態勢，也不利于部分爛尾樓的盤活。

業內人士指出，謹慎預期之下，競買者對此類地塊的位置、項目前景、資金回籠周期、利潤等相關要素的考察，會提出更高的要求。

“該項目臨近湯遜湖，擁有不錯的景觀資源，交通、配套等方面也逐步成熟。但從市場走向來看，今年武漢面臨一定去化壓力，企業投資熱度有所下降。”專家表示。

多位受訪專家向記者表示，以武漢當前市場走向，該項目未來面臨不確定性。

業內人士告訴記者，江夏地區商品房目前總體處于供大于求的態勢，市場售價有所下降。

“江夏并非武漢最核心的區域，且江夏新房供應量不低。從價格變化來看，長江錦苑所在區域周邊新房去年年底時的售價約1.4萬元/平方米，現在則降至1.3萬元/平方米。再者，江夏當前庫存量及未來供應規模都不小，目前新房每月去化規模在7萬平方米左右，銷售面臨一定壓力。”周旋在接受記者采訪時說。

長江錦苑周邊二手房市場也處于波動期。據監測數據，該項目周邊普通商品住宅二手房均價在1.2萬-1.35萬元/平方米左右。

“長江錦苑周邊的二手房，目前毛坯房的報價只有1.1萬元/平方米左右。由于現在行情不太好，還有一定議價空間，實際成交價格可能會更低一些。”武漢鏈家房產一位中介人員說。

在李國政看來，房價如果處于上行期，各方對項目盈利有很高的預期，企業對項目投資信心足，愿意承擔一定風險。但目前市場正處于深度調整階段，市場預期相對悲觀，企業的投資策略變得相當保守。

“不少房企當下的注意力，都聚焦于如何將現有項目銷售變現，通過快速回籠資金以保證現金流安全，投資意愿幾乎降至冰點。房企現在對一手地塊投資的興趣都不大，對一個前景不明朗、投資周期較長的項目，更沒什么意向了。如此行情之下，盤活一個爛尾十幾年的項目，存在不小的難度。”李國政補充道。

標簽： 命運多舛