作者|郭菲菲 肖望

(資料圖)

編輯丨楊布丁

出品丨棱鏡·騰訊新聞小滿工作室

7月12日深夜10點半，一封《鄭州奧園譽湖灣業主集體停貸告知書》被發至業主群里，號召大家簽字響應。第二天中午，434多位群內業主中，已有184位表態同意參與停貸。

“我們并不是跟風，也清楚停貸意味著什么，現在只能放手一搏?！币晃粖W園項目業主說，項目從去年10月停工至今，我們和開發商、監管方、銀保監會等各方多次溝通，但目前仍看不到任何復工跡象。

自6月30日，江西景德鎮恒大一項目全體業主打響強制停貸第一槍后，一場集體停貸潮正在快速蔓延。

克而瑞地產研究統計稱，截至7月13日，已有106個項目加入其中，涉及深圳、武漢、鄭州、長沙等近20個多城市，其中鄭州一市就達到26個項目，涉事開發商包括恒大、世茂、富力、陽光城等，尤以暴雷的恒大項目最多，近30個。

“按照最低首付比例，上述停貸項目借款人尚未歸還的貸款額度，約在3700億元，基于最保守的預估，即便全部壞賬，總額度也僅占目前個人住房貸款余額38萬億比重不到1%?！鄙鲜鲅芯繖C構判斷。

綜合多個維權樓盤來看，業主們之所以被迫選擇停貸，共同理由直指，銀行在房屋主體未封頂前即違規為開發商發放按揭貸款，開發商借此將銷售資金抽掉挪用，導致項目停工或爛尾。此外，告知書對象還包括當地政府、住建局、銀保監會等監管機構。

業主們的普遍訴求，是停貸止損，并借此倒逼商業銀行也加入復工隊伍，直至復工或交房之日，才恢復償還按揭月供。

上述問題樓盤的銷售時點，大多發生在2021年上半年之前。彼時，預售資金監管寬松，開發商挪用項目資金用于還債、拿地擴張的情況稀疏平常。當恒大、藍光等房企暴雷潮開始時，“保交樓”首要任務下，地方政府才開始收緊預售資金監管，但為時已晚，留下規模巨大的爛尾樓業主。

一家央企融資部人士對此解釋稱，此前，開發商用土地項目做抵押，找熟悉的銀行做開發貸，賣了房，購房者的按揭貸款也會向這家銀行大幅傾斜，后者往往也是預售資金監管行，雙方利益深度捆綁之下，對于提前發放貸款以及開發商隨意抽走挪用銷售回款，銀行的監管往往流于形式。

開發商房子已賣掉，銀行按揭貸款已發放，監管賬戶資金不翼而飛，復工遙遙無期。這筆龐大的爛尾樓盤歷史舊賬，究竟誰來為此買單？

“房子還沒蓋到我那一層”

在老家開旅行社的周云（化名），在2021年5月跑到鄭州花了220多萬買了一套120平的房子，首付交了80多萬。不幸的是，開發商恰好是后來暴雷的奧園集團。

“旅游生意一落千丈，每個月還要還9000多的月供，真是撐不住?！敝茉普f，停貸可能意味著上銀行征信，房子被法拍，但問題是，“現在房子還沒蓋到我那一層，最后即使被起訴保全資產，拿什么去拍賣？”。

周云這些業主們曾向監管方呈交一份納入問題樓盤申請信，信中寫道，因總公司奧園集團出現債務危機，銷售收入7億元被其非法挪用；此外，來自奧園的說法，浦發銀行鄭州分行因與開發商存在借款合同糾紛，利用其作為監管銀行的便利條件違法劃走監管賬戶銷售款4000多萬元，并凍結1600萬元，這導致項目自2021年10月起開始停工至今。

究竟多少銷售資金被抽走，包括鄭州奧園項目在內，大多數停工樓盤業主們都難以獲得更為精準的數字，他們被告知的借口多為“涉及公司商業秘密”。

2022年6月，西安未央區住建局曾向世茂集團總部發函，稱因集團抽掉預售資金，導致西安世茂璀璨傾城資金缺口達11億元，項目停工，要求世茂退還資金至監管賬戶。不過，這筆錢是否能從已經爆雷的世茂集團身上追回，目前尚未看到追債結果。

遺憾的是，類似西安這類官方追債并明確資金規模的案例并不多。

距離鄭州數百公里之外的武漢光谷，擁有382名碩博生業主的綠地星河繪項目也面臨爛尾。該項目停貸告知書顯示，項目銷售回款達48億元，其中有7.25億元重點監管資金被綠地違規挪用一空，導致樓盤工程量完成不足35%，距離交房日期僅剩半年，已構成事實性合同違約。

對此，武漢房管局官網顯示，2021年11月8日，該項目公司在開發經營中，存在未按規定將房價款存入監管專用賬戶的問題。不過監管方也并未披露具體資金規模。

有綠地項目業主代表表示，業主們與綠地、房管局及區政府三方會談近10次，在貨值已賣光的情況下，官方曾承諾通過處置綠地在武漢的資產，來填補項目資金窟窿，但現在進展緩慢。

極端方式倒逼解決方案？

多位集體停貸項目業主表示，告知書公開后，目前尚未收到銀行等各方的反饋意見。

鄭州一家股份行業務經理認為，業主單方面宣布停貸不可行，這屬于單方面撕毀合同違約，“業主們停貸，應該只是手段而不是目的。他們想通過極端的方式倒逼相關部門出面解決”。

保交樓事關民生，但從實際操作來看，指望土地財政匱乏的地方政府出面相救也不容易。這其中，資金無疑是橫跨在樓盤復工面前的最大障礙，想要追回被抽走的銷售款實屬難事。

以最近輿論熱議中的河南學歷最高樓盤為例，被開發商挪用的10億元銷售額之所以能夠追回，關鍵在于這筆錢去向明晰，被鎖定在鄭州其他區另一宗土地款賬戶上，并非用于其他用途或被總部集團抽走，故能在更高級別監管層的多方斡旋下成功討回。

對于停工樓盤如何復工，一位頭部房企區域營銷負責人表示，若項目貨值售盡，資金又被抽走，復工難度極大；如果趕上市場銷售火熱，房價上漲期，項目后續還有未售貨值，那肯定不乏接盤者入局，進場盤活項目，但現在還看不到市場整體迅速回暖的趨勢。

北京某律所房地產、破產領域資深律師則表示，對爛尾樓最好的解決方式就是及時止損，除非房地產市場預期有大幅反彈。

在上述律師看來，爛尾樓變現價值很低，如果開發商已經達到破產重整的條件，應盡快啟動破產程序，如果能繼續引入開發資金重建是對各方最有利的方案，但需要給引入的資金方穩定的預期，確保其在債務中的優先地位，這需要所有的債權人共同推動解決，通過專業中介機構對債權債務進行梳理、摸底，在這個基礎上去盤活資金，才有可能解決爛尾樓的情況。

集體停貸，前路未明

一旦集體停貸落地，從法律層面來看，業主們能夠及時止損嗎？

一位西安當地開發商人士介紹說，購房合同關于逾期交付責任一欄規定中，絕大多數合同均為開發商支付一定比例違約金，但也有約定逾期交付多久，購房者有權解除合同，開發商退還全部房款并支付違約金，“這需要看具體合同而定”。

不過，上述北京某律所房地產、破產領域資深律師表示，合同具有相對性，即只能對合同當事人產生拘束力，非合同當事人不能訴請強制執行合同。開發商與業主、業主與銀行是不同的合同關系，開發商與業主之間是商品房買賣合同關系，開發商拿到預售許可證后就可以銷售樓盤；銀行與開發商之間涉及開發貸、預售資金監管業務，而業主與銀行之間是借貸關系，業主向銀行借錢，用于支付短缺的購房款。

該律師指出，即便銀行存在開發貸違規、預售資金監管不力的情況，也不能成為業主們不還按揭貸款的抗辯理由。樓盤爛尾，是開發商違約，則應該按照合同來追究開發商的違約責任，業主在樓盤逾期交付時，由此產生的租房費用、房屋增值、出租等權益損失，都是業主和開發商之間的問題。

在具體司法實踐中，樓盤爛尾，購房者單方面停貸仍難以獲得法理支持，法院通常判決購房者仍需向銀行承擔償還房貸責任。

不過，就在2022年2月，首例支持購房者的司法案例產生。一位購房者因樓盤爛尾拒還銀行月供，浙江嘉興中院判決，改由開發商承擔剩余貸款的還款責任。

值得注意的是，該案例的的關鍵點在于，開發商此前已申請破產清算，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，購房者已解除與開發商之間的商品房買賣合同。

對此，北京盈科（上海）律師事務所郭韌撰文表示，未來法院對這類情況究竟如何審判尚不可知，但最近各地業主要求停貸事件，一旦成功，購房人不用訴訟花錢，也不用申請解除合同，保留房屋未來還能造好交房的權利，且在無法確保房屋可交付情況下，停止還貸，及時止損，的確非常高明。當然一旦停止還貸，是否會征信有影響等等也是隱患。

對于周云這些業主們來說，當生活難以繼續，征信已不在他們考慮范圍內了。“停貸只是爛和更爛之間的被迫選擇，并不是能從中贏得什么，只是沒有辦法的辦法，現實逼迫我躺平?！彼f。

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標簽： 停貸潮波及上百個樓盤 恒大最多 業主交了80萬 房子都沒