在深圳工作的長沙人李星（化名）準(zhǔn)備回家工作，買房開始提上日程。他的基本預(yù)期是總價(jià)200萬元以內(nèi)、面積130平方米左右、雙陽臺(tái)。

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盡管還加上了"南北通透""尖山湖公園附近""新房優(yōu)先，二手房須是毛坯""不接受低樓層"等諸多條件，長沙的低房價(jià)還是給了李星充足的選擇空間。"長沙房子便宜，一萬五、六已經(jīng)是比較好的小區(qū)了。" "深漂"七八年，家鄉(xiāng)的房價(jià)讓他覺得很"熨帖"（長沙話"合適"的意思）。

盡管是被年輕人追捧的“網(wǎng)紅城市”，人口數(shù)量超千萬，但在嚴(yán)格的調(diào)控之下，長沙房地產(chǎn)市場有著與眾不同的“淡定”。

去年以來，受整體環(huán)境影響，長沙房地產(chǎn)市場持續(xù)冷淡。湖南中原研究院的數(shù)據(jù)指出，3月，長沙一手房成交69萬平方米，盡管環(huán)比上漲86%，但同比下滑43%；今年1-3月，成交量為152萬平方米，同比下滑45%。

樓市成交下滑，多地開始對調(diào)控政策進(jìn)行邊際調(diào)整，長沙也有所行動(dòng)。4月21日，長沙發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》（下稱《若干意見》），化解商業(yè)公寓、商務(wù)寫字樓等類別房屋的不合理庫存。

不過，在中指研究院長沙分院高級(jí)分析師楊過看來，2022年長沙樓市政策面大幅度放松的概率較低。 “2022年中央定調(diào)‘保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、精準(zhǔn)性’，長沙政策面的導(dǎo)向也是以穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期為主。截至3月末，長沙一手商品住宅顯性庫存僅9.8個(gè)月左右，所以雖受疫情影響，但政策面大幅度放松的概率較低。”

長沙人愛大房，100平方米以上戶型成交占比超九成

房價(jià)相對較低無疑是長沙人愛大房、買得起大房的底氣。在長沙，像李星這樣青睞大戶型的購房者不在少數(shù)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長沙今年3月成交的住宅中，100平方米以上戶型占比達(dá)92.6%。其中，144-200平方米戶型占比31.7%，200平方米以上戶型成交占比為5.8%。

湖南世聯(lián)行發(fā)布的3月市場報(bào)告稱，長沙改善性需求爆發(fā)，大平層產(chǎn)品涌現(xiàn)。自2021年11月以來，180平方米以上產(chǎn)品成交占比穩(wěn)中有升，3月份占比達(dá)12%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，與同級(jí)城市相比，長沙100平方米以上戶型成交比例處于較高水平，大戶型的市場接受度較高，這與城市自身的熱度和需求不無關(guān)系。“隨著長沙城市發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動(dòng)人口流入量走高，潛在購房需求也隨之增多；另外，購房者對住房品質(zhì)、功能等方面的需求也愈加多樣化。”

長沙市2021年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告顯示，2021年年末，長沙常住人口達(dá)1023.93萬，較2020年第七次人口普查的1004.79萬增加了19.14萬，人口增長量僅次于武漢、成都和杭州。

而與其他二線省會(huì)城市相比，長沙的房價(jià)和漲幅一直處于較低水平，也因此被住建部點(diǎn)名表揚(yáng)，成為深圳和東莞登門學(xué)習(xí)的“調(diào)控模范生”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月，長沙一手商住房成交均價(jià)為13036元/平方米，環(huán)比下降3.3%。

關(guān)榮雪表示，由于長沙在政策方面相對謹(jǐn)慎，或使得“一步到位”的大面積段房子在長沙市場愈加受青睞。從當(dāng)前市場需求的反饋來看，這或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商產(chǎn)品定位的重要參考，預(yù)計(jì)產(chǎn)品走勢將日益傾向大戶型。

值得一提的是，長沙還為房價(jià)漲幅重新確定了標(biāo)準(zhǔn)。今年3月，長沙提出房價(jià)指數(shù)分類統(tǒng)計(jì)試點(diǎn)，剛需型住房按每年指數(shù)不超過5%，改善型住房按照長沙城鎮(zhèn)居民收入增長水平，按8%-10%控制增長，突破了此前5%房價(jià)漲幅的約束，從需求端打開了房企的利潤空間。

公寓跳水降價(jià)仍難去化，不到兩年虧了10萬

有人歡喜，有人愁。長沙樓市的穩(wěn)定，套牢了商務(wù)公寓的買家。

石逸（化名）2020年8月在長沙望城區(qū)買了一套41平方米的復(fù)式公寓，單價(jià)約9100元/平方米。目前，該項(xiàng)目均價(jià)約6800元/平方米，“不到兩年虧了近10萬。”

同樣受困擾的還有在2018年買入了兩套公寓的陳耀， “住戶雜，隔音不好，公攤大。除了出租能抵消月供且有小部分盈余外再無其他。公寓唯一的收益只有出租，出售完全沒戲。”陳耀總結(jié)道。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月份，長沙5區(qū)商務(wù)公寓庫存面積約249.39萬平方米，去化周期為19.89個(gè)月；到了今年3月底，長沙商務(wù)公寓庫存面積達(dá)468.64萬平方米，去化周期攀至歷史新高，高達(dá)42.1個(gè)月。

今年以來，長沙公寓繼續(xù)步入下行通道。4月初，可直面湘江和瀏陽河景觀、位于長沙三館一廳和長沙北辰國際會(huì)議中心附近的北辰三角洲C1公寓，價(jià)格降至11500元/平方米。此前，該項(xiàng)目價(jià)格在15000-17500元/平方米之間。

事實(shí)上，長沙嚴(yán)控樓市的時(shí)候，公寓市場曾出現(xiàn)短暫的火熱。2017年-2019年，因?yàn)椤安幌拶彙保绯鲂酝顿Y需求涌入公寓市場，長沙公寓量價(jià)均爆發(fā)式增長，公寓產(chǎn)品投資成為市場熱詞。其中，2017年公寓成交達(dá)到104.11萬平方米，公寓市場供不應(yīng)求，價(jià)格也突破萬元關(guān)口。到了2018年，公寓成交量超120萬平方米，達(dá)到近年市場頂峰，有項(xiàng)目單價(jià)超過2萬元/平方米。

公寓市場狂熱時(shí)，價(jià)格甚至超過了住宅。數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，長沙公寓/住宅的價(jià)比分別為1.09、1.19、1.32、1.10。直到2021年第一季度，價(jià)比才降至1.0以下，商務(wù)公寓回歸理性。

長沙公寓降價(jià)是從2020年開始的。當(dāng)年的“金九銀十”，多個(gè)公寓集中打折促銷，僅2020年9月單月，長沙內(nèi)五區(qū)公寓總供應(yīng)46萬平方米、總成交16.9萬平方米。進(jìn)入2021年，市場和企業(yè)資金需求的雙重壓力下，長沙公寓開始更為頻繁的打折促銷，“跳水降價(jià)”頻出，單價(jià)動(dòng)輒降低四五千元。

湖南中原研究院認(rèn)為，長沙公寓供銷量價(jià)齊跌，降價(jià)亦難拉動(dòng)成交，進(jìn)入去庫存階段。

公寓的問題引起管理部門的注意。4月21日，長沙市出臺(tái)《若干意見》，擬從降低交易成本、使用成本，控制非住宅用地增量和非住宅供應(yīng)，促進(jìn)非住宅租售等措施，化解商務(wù)公寓、商務(wù)寫字樓的不合理庫存。

具體來看，對購買一手非住宅商品房的業(yè)主，按契稅計(jì)稅依據(jù)的1%給予補(bǔ)貼；持有1年（含）以上對外轉(zhuǎn)讓的，按契稅計(jì)稅依據(jù)的4%補(bǔ)貼購買方。此外，居住在公寓的居民住戶，可申請民用水、電的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

但滯銷近兩年的公寓能否迎來春天，或許依然要畫個(gè)大大的問號(hào)。

標(biāo)簽： 長沙房價(jià)就是香9成購房者一百平方米起步 炒房客被公寓