燕郊和廣州樓市，傳來(lái)大消息！

4月6日，據(jù)燕郊當(dāng)?shù)刂薪橥嘎叮?strong>“通過(guò)某銀行在燕郊買(mǎi)首套房，首付降至20%，二套房首付降至30%”。經(jīng)相關(guān)媒體核實(shí)，消息屬實(shí)，不過(guò)在第二天（4月7日）就被立即叫停，經(jīng)歷“一日游”。

無(wú)獨(dú)有偶，4月7日廣州傳出消息，已經(jīng)有銀行再次啟動(dòng)了“接力貸”，不過(guò)隨著事情持續(xù)發(fā)酵，不到24小時(shí)，銀行已經(jīng)緊急叫停該項(xiàng)目，同樣經(jīng)歷政策“一日游”。

在全國(guó)樓市掀起救市大潮的今天，為何燕郊和廣州卻出現(xiàn)了政策“一日游”的情況呢？

01

我們先來(lái)聊聊燕郊。

降首付可以說(shuō)是樓市松綁的大招，2月中旬山東菏澤曾傳出“無(wú)房無(wú)貸款記錄者，購(gòu)房可享受20%的首付”的消息，同樣引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。

相比于降息，降首付的作用和效果，更加明顯。

當(dāng)年美國(guó)的房地美與房利美，就是不斷降低首付比例，鼓勵(lì)民眾購(gòu)房，但由于風(fēng)險(xiǎn)管控沒(méi)有做好，導(dǎo)致很多人貸多了款卻還不起，最終釀成大風(fēng)險(xiǎn)。

早在2016年，央行就曾出臺(tái)過(guò)相關(guān)文件：

“在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；

對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。”

所以就算效果出眾，那些樓市低迷的城市在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)，對(duì)于降首付依舊把控非常嚴(yán)格。

去年以來(lái)，天津、哈爾濱、鄭州，深圳都出現(xiàn)過(guò)降首付的新聞，不過(guò)那都是開(kāi)發(fā)商自己的行為，影響面比較小，如果由銀行公開(kāi)降低首付，那影響就完全不是一個(gè)量級(jí)。

這樣就不難理解，為什么這次燕郊傳出降首付的消息，影響如此之大，叫停的速度又如此之快。

而且燕郊作為距離北京CBD最近的北三縣，本身的樓市影響力比較強(qiáng)。

曾經(jīng)的燕郊，可謂環(huán)京王者。2017年初燕郊房?jī)r(jià)4萬(wàn)元/㎡高點(diǎn)時(shí)，相當(dāng)于北京東四環(huán)價(jià)格的50%—60%，隨后廊坊出臺(tái)嚴(yán)格限購(gòu)政策，非本地戶籍居民3年以上社保限購(gòu)1套住房，房?jī)r(jià)開(kāi)始一路下跌。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年燕郊二手房均價(jià)下跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。相當(dāng)于4年跌了43%，接近“腰斬”。

截至2022年3月，燕郊新房?jī)r(jià)格在1.75萬(wàn)－2.75萬(wàn)元/㎡之間，二手房均價(jià)為18334 元/m ，相當(dāng)于北京東四環(huán)價(jià)格的1/5。成交量方面，2021年全年燕郊二手房共成交5827套，與調(diào)控之前的2017年相比，跌去近半。

從這個(gè)角度來(lái)看，燕郊下場(chǎng)救市也在情理之中。

3月17日國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，其中特別提到：

“促進(jìn)超大特大城市優(yōu)化發(fā)展，中心城區(qū)人口密度高且人口持續(xù)流入的超大特大城市要有序?qū)嵤┕δ苁杞狻！?/p>

環(huán)京樓市看北京，3月北京新房成交套數(shù)環(huán)比上漲105%，二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)89.10%，回暖的勢(shì)頭還是比較明顯的。

在北京樓市回暖，以及大城市功能疏解的背景下，燕郊樓市在未來(lái)還是擁有調(diào)控松綁的可能。

02

廣州的政策“一日游”和燕郊的情況不同。

所謂“接力貸”，一般是指用父母名義購(gòu)房，父母為主借款人，子女作為共借人。

在2010 以前，“接力貸”也曾風(fēng)靡全國(guó)大型商業(yè)銀行，還一度傳出“讓兩代人合力買(mǎi)房”的口號(hào)，2010年后，限購(gòu)令正式出臺(tái)，“接力貸”因?yàn)椤般@限購(gòu)的空子”，在樓市調(diào)控的重點(diǎn)城市被相繼叫停。

2021年2月，廣州明確叫停“接力貸”產(chǎn)品，原因也是這樣做相當(dāng)于變相突破了廣州松限購(gòu)限貸政策：

一是突破了首付限制，廣州的政策規(guī)定是五成，該銀行的‘接力貸’為三成；

二是突破父母因?yàn)槟挲g高的借貸年限限制，拉長(zhǎng)貸款年限最高至30年；

三是突破子女無(wú)購(gòu)房名額被限購(gòu)的限制。

另外，接力貸還存在法律方面的問(wèn)題。

假如一個(gè)家庭中，長(zhǎng)子想用接力貸的形式，借父母的名義在武漢買(mǎi)房，那么這個(gè)房子實(shí)際上是在老人名下。如果將來(lái)有一天老人過(guò)世，房產(chǎn)變作遺產(chǎn)，家庭中有多個(gè)子女，該房產(chǎn)怎么分？所有權(quán)怎么劃定？都是問(wèn)題，因此也有很多大銀行不愿做接力貸業(yè)務(wù)。

更重要的是，以廣州樓市最近的情況，接力貸也完全沒(méi)有存在的必要。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，2月廣州新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格已經(jīng)實(shí)現(xiàn)雙漲，環(huán)比上月均上漲0.6%，回暖勢(shì)頭正盛。

詳細(xì)來(lái)看，新房方面：據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示：廣州2022年第一季度新房均價(jià)37190元/㎡，較2021年第一季度漲4916元/㎡。在成交量上，2022年3月廣州新房成交量為6434套，同比上漲42.4%，達(dá)到今年以來(lái)最好成績(jī)。

二手房方面：根據(jù)廣州中原發(fā)展研究部統(tǒng)計(jì)，3月廣州二手住宅成交量為8413套，環(huán)比2月上漲101.5%，同時(shí)3月的數(shù)據(jù)，也是8月31二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之后，最好的紀(jì)錄。

在均價(jià)上，3月廣州二手住宅成交28596元/㎡，環(huán)比上漲2826元/㎡，廣州樓市在3月正式翻身，新房二手房均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)。

從消息面上看，廣州樓市今年以來(lái)也是利好不斷。

2月8日，廣州天河區(qū)某樓盤(pán)傳出突破備案價(jià)消息，之后廣州市住建局作出官方回應(yīng)：目前限價(jià)政策并沒(méi)有放松，但也讓市場(chǎng)看到了限價(jià)的彈性空間。

2月21日起，廣州六大銀行釋放房貸利好消息，首套貸款利率從5.6%下調(diào)至5.4%，二套貸款利率從5.8%下調(diào)至5.6%，房貸放款周期已縮短至2-3個(gè)月。

最近廣州還傳出新版限價(jià)細(xì)則即將更新的消息，據(jù)廣州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商稱，最近確實(shí)有此事，在等官宣。

細(xì)則中樓盤(pán)可參考第四季度片區(qū)均價(jià)或本項(xiàng)目最近一期均價(jià)，上下拉浮6%，網(wǎng)簽價(jià)不低于備案價(jià)10%都允許。

如果新細(xì)致落地，對(duì)廣州樓市無(wú)疑又是一大利好。

03

最后我們想說(shuō)，雖然燕郊和廣州樓市政策“一日游”的背景不同，影響也不同，但反映出的全國(guó)樓市調(diào)控基本面卻一致：

救市，但內(nèi)核還是“穩(wěn)”，國(guó)家希望看到“有節(jié)奏”的救市。

燕郊樓市經(jīng)歷長(zhǎng)期低迷，但地位實(shí)在特殊，調(diào)控難度大。像燕郊這樣，意義影響特殊的片區(qū)，樓市調(diào)控可能并不適合用猛藥，走循序漸進(jìn)的路子反而更好。

像廣州樓市這樣，回暖勢(shì)頭明顯的城市，樓市調(diào)控應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。

雖說(shuō)樓市回暖是大背景，但像“接力貸”這樣突破基本限購(gòu)政策，自身存在較大風(fēng)險(xiǎn)的政策，在重點(diǎn)城市還是應(yīng)該加以限制。

不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看的角度看，在房?jī)r(jià)問(wèn)題影響下，一些非限購(gòu)城市，或三、四、五線城市，老人買(mǎi)房，成年子女做接力擔(dān)保，或者未成年子女想要買(mǎi)房，有能力的父母做接力擔(dān)保的情況，可能還會(huì)出現(xiàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月8日，全國(guó)已有超65個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，涉及降首付比例、降房貸利率、公積金貸款優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼、房企資金支持、放松限購(gòu)、放松限售等。

一季度末、二季度初，是政策變化的重要時(shí)間窗口，未來(lái)樓市調(diào)控，在政策上進(jìn)一步發(fā)力，可以期待。

標(biāo)簽： 救市一日游頻現(xiàn) 什么情況