本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

建業的自救還在進行中。

2022年4月1日，《時代周報》記者從建業地產（00832.HK）獲悉，其與萬達集團簽署戰略合作協議，就旗下商業項目運營權合作達成一致。

按照協議，建業住宅集團（中國）有限公司（以下簡稱建業地產）將全部商業項目以整體運營管理模式與珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱萬達商管）展開合作。萬達商管全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。

對于此次變動，建業地產向《時代周報》記者表示，通過此次合作，引入優質的專業商業項目運營商，將提高商業不動產項目資產運營的效率和收益水平，同時起到了開源節流、降本增效的財務效果。

對于建業地產來說，保障現金流安全成為如今工作重點，皆因2020年、2021年連續兩年業績的不理想。其管理層曾于2021年業績會上表示，2022年計劃加速項目去化、提升經營現金流；盤活不動產；優化融資結構；盡可能開展資本市場融資工作；嚴控資金支出，為2022年全年業績做準備。

在房地產市場整體尚未回暖的當下，建業地產自救的步伐，始終不曾停止。

意在回血

根據建業集團官網資料顯示，旗下的商業項目主要包括鄭州建業凱旋廣場、洛陽建業凱旋廣場、南陽建業凱旋廣場、駐馬店建業凱旋廣場、濟源建業新天地步行街、三門峽建業新天地步行街、鄭州建業凱旋匯、開封建業東京夢華·七盛角8個項目。不過，一位業內人士告訴《時代周報》記者，開封建業東京夢華·七盛角文旅屬性較重，或許不屬于此次與萬達商管合作的范疇。

業內有觀點認為，這次合作是皆大歡喜。

從建業方面看，這筆交易或將帶來一次性的較大收入。據界面新聞報道，這次和萬達商管合作，建業地產可能將獲得7億元，代價是旗下若干商業項目10年左右的運營權。為核實該消息的準確性，《時代周報》記者詢問建業方面，未得到確切回復。

而在萬達商管方面，諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《時代周報》記者表示，對于萬達商管來說首先，此次合作符合萬達商管的輕資產運營模式，有效避免因項目開發或收并購等導致的資金閑置，有利于規避企業負債規模大幅增長，財務情況也更為穩健。同時也有利于萬達商管在這些項目所在區域開發新的市場，進一步提升品牌影響力；其次，萬達商管在商業項目運營方面具有較豐富的經驗，通過發揮自身品牌、招商和管理優勢，能有效降低經營風險，并獲得較為穩定的現金流和收益。

2020年建業地產商業項目租金為1.38億元，而2021年租金收入為2.03億元，同比增長46.4％，為近3年來的最高點，前途看起來一片光明。

基于此，《時代周報》記者采訪了一位不愿具名的業內人士，據他透露，建業地產的商業項目以前由建業集團旗下的建業新生活服務有限公司運營管理， 但由于疫情的反復以及線下商業運營收益的不確定性，且2022年建業地產將現金流安全放在第一位，其將商業項目委托給第三方是目前最好的選擇，可以迅速回血。”

“商用物業在所有開發商的資產中都是低效資產。”IPG中國首席經濟學家柏文喜亦認為，相較于出售，出租顯然是更好的選擇。他向《時代周報》記者表示，目前建業地產的商業資產在其財報上以市場化的估值發揮著重要的平衡債務作用。因其流動性較差，如果要出售這部分資產，這或許會導致建業地產財務指標有所下降。

《時代周報》記者了解到，今年8月，建業地產即將面臨一筆5億美元的到期債務。而截至2021年末，建業地產現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約為人民幣98.48億元；短期有息負債為67.6億元；現金短債比為1.46。

瘦身過冬

深耕于河南地區的建業地產，素有“河南王”的稱號，受益于2016年的“去庫存”和“棚改貨幣化”，建業地產開啟了規模化之路，并于2019年正式邁過了千億房企的門檻，那一年，其銷售額達到了1011.5億元。

然而，2020年開始，形勢急轉之下，當年建業地產實現合同銷售金額1026.42億元，同比僅增長1.5%，增幅近乎停滯。而2021年，其營收、利潤等各項指標更是開始走下坡路。建業地產2021年業績報告顯示，截至2021年12月底，收益約為人民幣419.59億元，同比下跌約 3.1%；年度本公司權益持有人應占溢利約為人民幣6.05億元，同比下跌約 66.4%；年度毛利率為16.2%，同比下跌3.7個百分點。

2021年9月份，一封名為《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》更是在業內流傳開來，《報告》表示，在河南汛情和疫情的影響下，建業集團直接經濟損失、經營性損失、運營性損失等累計超過50億元。

負重前行的建業地產在2022年將銷售目標下調至530億元，較2021年下降24.3%。

2022年2月份，建業集團董事長胡葆森提出，未來建業要“做少、做小、做好”，即精簡原有賽道，不再開辟新賽道、不再追求規模過快增長。

而胡葆森此番將商業項目“打包”給萬達商管，就是基于其“做少、做小、做好”的戰略的重要舉措。

“聚焦于主業，在寒冬期能夠活下去，以前多元化發展的內容，可能該停的停，該砍的砍。”上述業內人士表示。

事實上，從2022年年初開始， 建業就開啟了自救行動。

建業集團對組織架構進行了一定的調整，把五級管理架構壓縮成三級。而建業地產在盤活資產的行動中，尋求與龍頭房企合作。據悉，建業地產已經陸續同中國電建地產集團、中海地產達成戰略合作。

建業地產透露，目前已達成的合作中，在重點項目方面，主要通過釋放股權、合作拿地開發等方面進行合作；其次，建業地產與中國電建在項目工程總包方面也會考慮合作；另外，建業地產將和一些國有平臺公司對接，戰略性引入國有平臺進行持股或者控股，由建業地產負責運營。

此外，《時代周報》記者了解到，建業地產旗下還有酒店、文旅等項目。針對這些項目，建業地產首席財務官趙瑞昆在3月29日的業績會上表示，通過跟外部機構合作，持續優化結構，通過結構化融資、項目整體轉讓、大宗交易結合方法，去盤活不動產。

另外值得一提的是，鄭州是建業地產的大本營。但隨著2016年中期樓市調控轉向，多條限購限貸政策出臺，此后，鄭州房地產市場便開始了漫長的回調期。建業地產首席執行官楊明耀在業績會上表示，2021年，鄭州市銷售2608億，同比下降22.6%。

不過，2022年3月1日，鄭州市發布了救市19條，通過下調二套房首付比例等舉措促進鄭州市房地產業良性循環和健康發展。這對于極度依賴河南的建業地產來說，無疑是一個利好消息。

楊明耀表示，就建業地產來看，1-2月份銷售31.65億，同比增長35.5%，預計3月份建業地產銷售額環比也會實現提升。另外包括河南省政府，鄭州市政府也積極出臺了多項支持政策，目前整個河南市場銷售在積極轉暖向好。

標簽： 王健林大手筆投7個小目標 河南地產一哥交出商業項目