北京西城區(qū)某學(xué)區(qū)房。

2022年3月17日，正是北京“317”樓市新政發(fā)布五周年的日子。

五年前，2017年3月17日下午，北京市四部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，而這一紙文件，成為了不斷上漲的北京房價的“休止符”。自2017年317新政（簡稱“317”）后，北京對首套房實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并提升二套房首付比例，暫停發(fā)放貸款年限25年以上的個人住房貸款。

“至今距‘317’已經(jīng)五年，北京樓市也已經(jīng)橫盤5年。此前，北京樓市基本維持著‘兩年一漲’周期邏輯，但是新政實(shí)施之后，這個邏輯被打破了。”關(guān)注樓市多年的購房者彭月（化名）對《華夏時報》記者說。

“317”落地之后，北京樓市年度成交套數(shù)曾上演過環(huán)比腰斬的局面，價格也在較高點(diǎn)回調(diào)15%左右。投資需求被擠兌出場，房源換手率大幅降低。那么，五周年之后的北京樓市，漲跌邏輯穩(wěn)了嗎？

北京通州北關(guān)某新房項目。

“兩年一漲”魔咒被打破

“2017年之前，北京樓市基本上‘兩年一大漲’。在‘317’出臺之前3個月時間里，北京樓市漲價進(jìn)入到了頂點(diǎn)，基本上一天一個價格，那段時間很瘋狂。”彭月對《華夏時報》記者說。彭月表示，其在2016年年底買下一套朝陽區(qū)二手學(xué)區(qū)房。價格約560萬左右。在拿下房本2個多月后，也就是‘317’前夕，曾有多位購房者詢問是否有意愿出手該房源，并給出了700萬元的價格。“當(dāng)時要是賣了，我不到3個月就能凈賺140萬。”彭月說。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，自2015年10月份以來，北京平均房價由37221元/平米上漲至2017年2月份的60738元/平米，漲幅高達(dá)63.18%。

被業(yè)內(nèi)稱為房價上漲“終結(jié)者”的“317”一經(jīng)發(fā)布，立即見效。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“317”實(shí)行一年之后，北京新建商品房住宅簽約23324套，同比下降48.7%；二手房簽約量為12194套，同比下降52%，樓市成交量腰斬。

鏈家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“317”結(jié)束了北京房價連續(xù)17個月上漲的勢頭，隨后房價連續(xù)9個月出現(xiàn)下跌，累計跌幅約15%。2018年3月份，北京二手房均價回調(diào)至58527元/平米，與2016年年底水平接近。

“317”改變了北京樓市一直以來的漲跌邏輯，北京樓市出現(xiàn)價格拐點(diǎn)，隨后進(jìn)入了長達(dá)5年的橫盤期。近兩年，北京樓市一直“不溫不火”，價格基本保持穩(wěn)定。

北京中原市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，北京二手房成交均價為6.22萬元/平米。值得關(guān)注的是，這是北京二手房價格在連跌5個月之后回調(diào)的結(jié)果。新房方面，數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，北京新房成交均價約為63271元/平米。2月份，新房價格再度回落至56912元/平米。

也就是說，從2016年底，到2022年1月，以二手房均價為例，漲幅不足10%。

從狂歡到割肉

在彭月看來，“317”之前的北京樓市處在“狂歡”的狀態(tài)，“買了房子就能賺錢，而且好一點(diǎn)的房源都要靠搶。”彭月在2016年換房時，在目標(biāo)小區(qū)等待了半年才出現(xiàn)了合適的房源。

彼時，彭月曾和多位購房者在意向房源所在樓道里等待賣家的消息，只為搶到這個合適的房源。“從早到晚，十幾名中介帶著各自的業(yè)主等了一天，在樓道里喊著競價，直到賣家和其中一位簽約了，大家才散。”彭月對《華夏時報》記者說。

“317”之前，很多活躍在北京樓市的房產(chǎn)大V都在宣揚(yáng)這樣一個“投資竅門”，“哪怕月收入根本不能覆蓋月供，但只要手里的資金能夠覆蓋2年的房貸月供總和，就可以在北京買房。因為兩年一個上漲周期，到時候房子一賣，扣除月供和利息，收益非常可觀。”某大V在購房者群如是說。

“后來，好多人都買房了，用少量資金杠桿來撬動五六百萬的房源。但是‘317’之后，房價回調(diào)得很快。而且首付比例提升，購房門檻提高，購房人也減少了。很多在‘317’之前買房的人最終承受不住杠桿的壓力，不得不‘賠錢’賣房子還貸款。”彭月對《華夏時報》記者說。

以彭月自身的經(jīng)歷為例，她在2016年年底購置的這套二手房市場價格有明顯變化，其最初的成交價格在560萬元左右，兩個多月之后，也就是2017年3月初，有兩位購房者加價140萬元希望彭月能將房子轉(zhuǎn)手。“但是‘317’之后，這套房子的市場價一度跌至500萬以下，這幾年緩慢回升至580萬元左右的水平。“算上這五年付出的房貸利息，如果現(xiàn)在賣的話，還是賠錢的。”彭月對《華夏時報》記者說。

相對堅挺的學(xué)區(qū)房與難以預(yù)期的未來

看漲預(yù)期的消失讓北京購房者展現(xiàn)出濃厚的觀望情緒。市場的猛然轉(zhuǎn)彎讓購房者意識到，原來北京樓市并不是永遠(yuǎn)的“只漲不跌”。但是五年的橫盤期中，北京區(qū)域上也呈現(xiàn)出熱度的分化，不同區(qū)位、質(zhì)素、資源的房源在沒有水分的市場環(huán)境中，展現(xiàn)了其相對較為真實(shí)的價值梯度。

“其實(shí)現(xiàn)在在北京要買房子的話，基本上就三種選擇，第一種是西城等區(qū)域的核心學(xué)區(qū)房，戶型比較小，房齡比較大，價格高。第二種是朝陽、海淀等區(qū)域一些新房項目。第三種是例如大興、通州、豐臺、昌平等較遠(yuǎn)地區(qū)的新房項目。這三種類型的房源在價格、戶型設(shè)計、配套等方面的差別很大。”瀛海一新房項目的置業(yè)顧問陸朋（化名）對《華夏時報》記者說。

時間驗證，“317”后價值最為穩(wěn)固，即“抗跌”的，還是要數(shù)城市核心學(xué)區(qū)房。記者了解到，以西城區(qū)德勝片區(qū)為例，其“317”前夕，某80年代60平戶型，單價最高到15萬/平左右，而目前，該小區(qū)同戶型價格約為17-18萬/平。但是經(jīng)歷了多校劃片等多重政策變更之后，心態(tài)大起大落多少回以后，購房者們也不再對其抱有投資性期待了。已經(jīng)居住在德勝片區(qū)5年的居民謝女士對《華夏時報》記者說，“只等孩子一上學(xué)，我就把房子賣掉，趕緊變現(xiàn)，政策未來還不知道會怎么變，萬一大跌了就麻煩了。”

對于北京房價下跌的焦慮不無道理。在彭月看來，即便是核心學(xué)區(qū)房，經(jīng)過了多校劃片等多次政策變化之后，前景也很難講。

“雖然這兩年出過不少政策，但因為最優(yōu)質(zhì)的教育資源仍然集中在西城海淀，所以學(xué)區(qū)房的價格一直沒有實(shí)質(zhì)性的下降。”西城德勝片區(qū)一位房產(chǎn)中介人員對《華夏時報》記者說。

上述房產(chǎn)中介人員認(rèn)為，“多校劃片”新政在初期的確對核心學(xué)區(qū)房市場起到一定的震懾作用，但隨后價格和成交又重新回到高點(diǎn)，本質(zhì)上是因為其仍是獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的“敲門磚”。

“我是‘多校劃片’之后買的學(xué)區(qū)房，德勝六鋪炕的一個小房源，均價差不多是18萬元/平米。其實(shí)也是有顧慮的，害怕會被劃分出學(xué)區(qū)，但是周邊的小學(xué)資源都不錯，我們也能夠接受孩子被調(diào)劑到其他學(xué)區(qū)的學(xué)校。”在2021年年末購買了西城學(xué)區(qū)房的業(yè)主劉女士對《華夏時報》記者說。

劉女士表示，其已經(jīng)觀察西城學(xué)區(qū)房的房價走勢近兩年。“一直都是管控學(xué)區(qū)房，但是西城優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的房價根本沒有降下來過，而且房源也很搶手。我們錯過了好幾個合適的房源，最終在今年年初簽了這套房子。”劉女士對《華夏時報》記者說。

“如果從戶型、小區(qū)配套來看，這個房子肯定是不值18萬元/平米的，而且不到50平米的面積也不是很適合一家三口居住。所以，后續(xù)在孩子入學(xué)之后，我們會把這套房子租出去，然后在學(xué)校周邊租一個大一點(diǎn)的房子。等到孩子小學(xué)畢業(yè)之后，我們會把這套學(xué)區(qū)房賣掉，也算是一種投資吧。”劉女士對《華夏時報》記者表明了后續(xù)對學(xué)區(qū)房的安排。

剛需的煩惱

近年來，隨著核心城區(qū)的供地面積不斷減少，房企開始轉(zhuǎn)向房山、大興等區(qū)域拿地。由此，北京四環(huán)內(nèi)的新房項目越來越稀缺，五環(huán)之外的新房項目則呈現(xiàn)“扎堆開盤”的態(tài)勢。“95平米的三室兩廳在630萬元以內(nèi)可以成交，均價大概是6.6萬元/平米。”陸朋對《華夏時報》記者說。

在陸朋看來，其所銷售的這一新房項目毗鄰亦莊，而亦莊的新房項目已經(jīng)邁入了“8萬元/平米”的時代。“如果看配套設(shè)施，現(xiàn)在整個南邊都沒有北邊繁華，但是隨著產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)入南城，瀛海這邊的新房項目有很大的增長空間。”陸朋表示。

分化的格局也越來越明顯。溫馨（化名）正準(zhǔn)備在北京置業(yè)，她能拿出的全部資金有300萬，具有首套房資格，且不希望后續(xù)有較大的月供壓力。“如果想買一套兩居室，朝陽、海淀這樣的區(qū)域我們預(yù)算根本不夠，只能是轉(zhuǎn)向房山、昌平、大興、通州置業(yè)。”溫馨對《華夏時報》記者說。

“遠(yuǎn)一點(diǎn)區(qū)域可選的新房項目多，戶型面積都合適，但是我們覺得配套不好，又擔(dān)心沒有投資價值。核心一點(diǎn)的區(qū)域我們想買房就要犧牲居住面積和居住品質(zhì)，也不甘心，已經(jīng)猶豫很久了。”溫馨對《華夏時報》記者說。

北京天通苑某項目。

針對這種分化局面，已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)超過10年的陸朋說：“我賣房子，從北京的北邊一直賣到北京的南邊。確實(shí)現(xiàn)在北京核心區(qū)域和非核心區(qū)域的房價差異比較大，但是如果是剛需首套房，我會覺得戶型和地理位置是主要決定點(diǎn)，配套設(shè)施后續(xù)會隨著交通設(shè)施的發(fā)展逐步完善。”

標(biāo)簽： 317五周年回望從兩年一漲到割肉出場