房企整體融資規模在持續縮水。

在過去的4月份，房地產境內、境外債券融資共發行63筆，較上月減少23筆，發行規模折合人民幣約617億元，環比減少30%，同比減少34%，境外融資同環比跌幅更大，貝殼研究院最新報告顯示了該數據。

以往，3月、4月為房企信用債年度集中發行時段，但今年的融資窗口期未至，沒有迎來銷售“金三銀四”的房企，在融資領域也倍感低溫。

不同房企面臨的融資環境，可謂“冰火兩重天”。某財務較為穩健的民營房企人士稱，公司的融資一直很順暢，五一樓盤銷售也尤為火熱。另一出現償債壓力的房企，債券融資渠道至今仍是關閉狀態，項目出售進展也較緩慢。

值得注意的是，近期監管層多次發聲，強調要積極支持房地產企業債券融資，做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務。

業內認為，政府不斷出手穩定市場，并向主要幾家AMC和18家銀行提供12家房企的清單，有助于防范化解房企債務風險，房企融資方向有可能向銀行貸款、借款方向偏移，并購相關融資舉措也將是后續重點。

400億償債缺口

2022年，房地產融資的收緊態勢不減，整體發行規模持續縮水，民企的債券融資能力未明顯提升。

據貝殼研究院統計，2022年1～4月，房企境內、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%。自2018年以來，房企前4月累計融資規模逐年下滑，且2022年下滑幅度出現明顯加速。

熱鬧的海外舉債局面不再，境外融資渠道對房企的友好程度下降。1～4月，房企境外債券規模約442億元，同比減少65%，規模占比下滑至19%。此前房企境外違約事件頻發，影響了整個行業的信用評級。

境內融資雖同樣緊縮，但對房企的重要性逐漸提升。自2020年以來，這一趨勢日益加強，前四月房企境內融資規模約1908億元，同比減少30%，規模占比提升至81%。業內預計，未來房企融資渠道都將以境內為主。

融資順暢與否，一定程度上是企業發展的“晴雨表”。當下，行業融資規模維持低位，一方面是企業為降杠桿，主動縮減有息負債規模;更重要的是，因資金壓力加大、債務違約頻發，部分企業的融資通道被直接關閉。

克而瑞研究中心表示，為促進行業健康發展和良性循環，多部委在房企融資、并購貸、預售資金監管等多個層面釋放積極信號，但政策回暖的傳導落地尚需時間，多數房企流動性壓力持續。

融資緊張的同時，房企面臨不可忽視的債務重壓。2022年TOP30房企雖然境內債壓力較小，但境外債壓力是2020年的一倍，3、4月更是償債高峰期。

貝殼研究院稱，2022年4月房企境內外債券融資到期債務規模約1013億元，環比減少5.8%，同比減少26.3%，到期債務凈額396億，償債缺口約400億規模。

“房地產行業形勢的嚴峻程度要超過2020年。”易居研究院表示，疫情對房企資金鏈也形成挑戰，即便挺過上半年疫情，可供投資發展的資金也不多了。

紓困政策在路上

近日來，監管層多次出手，助力房企融資暢通、風險化解。

5月9日，深圳人民銀行、深圳外匯局制定出臺《關于統籌做好金融支持疫情防控和經濟社會發展有關工作的通知》，要求支持合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展，各金融機構要加大對優質項目的支持力度，保持房地產開發貸款平穩有序投放，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

5月4日，央行、銀保監會及證監會三部門同時發聲，其中銀保監會強調，對房企不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序，做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務;證監會強調，積極支持房地產企業債券融資。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，相關表態傳達了調整政策的迫切性，預計后期地方銀行及金融機構對購房者、房企的支持性政策將及時出臺，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環境將明顯改善。

為助力出險房企項目處置，并購相關融資得到重點支持。據中指研究院統計，房企的并購融資是政策邊際放松的主要形式，其中以銀行授予房企的并購融資額度為主，3月多家房企獲此額度，總規模達到1780億元。

不僅如此，此前央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構召開會議，商討為問題房企進行紓困，首批紓困房企名單包括恒大、融創、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽光城、融信、富力及佳兆業等12家。

一位上述名單中的房企對記者表示，確實召開了這個會議，不過具體細則還有待確認。自公司出現流動性風險后，已經跟AMC機構有過接觸，也洽談過出售項目，不過直到目前，還沒聽說大體量項目順利出售的案例，推進起來需要時間。

有房企從業者也表示，現在的情況是，差的項目買家不愿意買，好的項目賣家還指著它翻盤，不輕易賣，很多戰略投資者利好的情況基本都是“煙霧彈”。

不過業內認為，AMC入局將助力房企加速資產處置、推動風險化解。而房企風險問題的處理，對恢復市場信心至關重要，供給端穩定，才可能使需求端敢于入市。

房企積極“造血”

房企化解經營風險，不能只盯著外部“輸血”渠道，加強自身造血能力也是關鍵。

“問題的解決還是要靠自救，靠市場回升，自然創造出自救的條件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，國家及各地政府能做的，就是完善政策措施，穩市場穩預期，剩下的要靠企業，激發市場化收并購的條件。

事實上，從穩健的民營房企、到已現資金風險的企業，都在緊盯調控走向、等待市場回升、同時加大銷售回款力度。

某境內外全投資級民營房企稱，五一小長假期間，集團銷售基本接近去年五一水平，武漢一項目假期來訪1000多人，環比4月周度增長約40%，項目15名置業顧問平均每人每天接待約20組客戶，單人最高接待時長為14小時。

“多地出臺調控政策，促進房地產市場健康發展，廣州、武漢等一線、新一線城市市場信心得以率先回升。”上述房企人士稱。

某北京房企人士也表示，公司在京項目從去年開始就賣的不錯，現在已經快清盤了。最近，廊坊又傳出取消限購的風聲，公司對環京市場抱有期待。不過受疫情影響，北京的客戶過不去，市場成交情況會如何，還需要后續觀察。

另一華南房企人士稱，公司華東的銷售暫時停擺了，不過大灣區還可以期待，如廣州市場正緩慢復蘇，雖然剛需觀望情緒濃重，增城、南沙等外圍區域庫存積壓，但中高端需求相對堅挺，大平層產品要靠搶。

“抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現金流安全、優化債務結構、防范流動性風險是當前房企經營的關鍵。”克而瑞稱。融資渠道有望疏通、樓市隱現回暖信號，在鋼絲上停留許久的房企，或許終于有望喘口氣了。

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