作者 |?鯨? ?魚

(資料圖)

編輯?|?張真真

踩在“房價、利率最高點”的三四線購房者

9月30日，十一長假前夕，我收到好友小冉的消息彈窗，字里行間充斥著無奈和心酸：

“怎么辦？兩天三個政策，先是房貸利率要降。然后又是換購住房能享受退稅優惠，后面連住房公積金貸款利率也降0.15個百分點。

這里，曾為羅夢朦婚前的生活遮風蔽雨；但這里，也是羅夢朦現在回不去的家鄉。

人民銀行、銀保監會聯合發布的通知原文

小冉粗算了一下，如果新規后買房，每個月的利息可以少還將近2000元，30年就可以少還近72萬元的巨額利息。

現在感覺憑白無故多出了72萬元的“債務”，簡直欲哭無淚”！

小冉是一位標準的“滬漂”白領，某種程度來說也是近幾年最尷尬的購房者之一，房價、房貸利率雙雙踩在了最高點，一個也沒逃過。

買不起的上海，回不去的老家

“這幾年，我在買房路上踏錯了很多步。”

小冉的第一套房是2019年5月和男友訂婚時買的。

按照蘇北老家的規矩，想結婚就必須要有房子。兩家父母咬牙拿出了半輩子的積蓄，買下了這套當時她和男友的“夢中婚房”。

小冉男友在蘇北老家買下的房子，交房時的真實照片

這套三環的99平小3房，不算寬敞但單價仍要1.5萬出頭，為了孩子們能夠少點壓力，父母傾其所能付了46萬元的首付。

小冉提供的產權證部分截圖

但是在大城市漂泊的外地年輕人，生活總是充滿太多的不確定性。

小冉的工作日漸向好，“拼命三郎”一般的男友也在上海“混得”有模有樣，兩人年薪有了幾何級的增長。

2021年4月，小冉和男友結婚的前一月，經歷了無數次的掙扎、猶豫，最終他們還是下定決心，留在上海。

“我們也想回老家，過安穩平淡的小日子，但是，蘇北的工資你也知道，和上海真的差距不少”。

以小冉為例，電子商務的月平均工資水平在蘇北只有5-6k，比她在上海的薪酬足足少了8k之多。

小冉在boss平臺查看的招聘信息截圖

而小冉男友從事的互聯網行業，想在蘇北找到替代更是難上加難，初創企業的leader崗位月薪最多只有10k，而上海的薪酬則是25-30k。

但是，留在上海有個很現實的問題，哪怕兩人的年薪已經40萬+，但是上海的房子依舊買不到、買不起。

魔都上海是全國“落戶、限購、限貸”最為嚴苛的城市之一。光看這琳瑯滿目的規則，尤其是認房又認貸二套首付7成，就足以讓外地滬漂的年輕人“膽顫”。

上海限購限貸政策一覽，圖源網絡

怎么辦？一直租房一直搬家也不是辦法。索性先拿“環滬“城市當踏板吧。

兩個人一咬牙，拿出了工作多年所有的積蓄，又翻出了訂婚時的“彩禮”，另外還借了親朋好友10萬。

男友也大方，彼時婚前的小冉依舊有首房首貸的名額，索性就只上小冉的名字。

首付3成，貸款利率5.45%，在環滬的三線小城買下了第二套房子。

房子不大，卻也溫馨。

小冉名下的房貸截圖

同年5月，小冉和男友結婚了。彼時的他們，是親友艷羨的對象。在上海有著還不錯的體面工作，不到30歲的年齡，擁有了家庭的兩套房子。

看似所有的一切都是幸福的開始，但屬于小冉他們的挑戰，其實才剛剛拉開帷幕。

比“養娃”更重的“養房成本”

“生完孩子，我后悔買房了”，這是小冉，不止一遍跟我說的原話。

是的，說不上是老天眷顧還是玩笑。2022年，結婚第二年，他們的孩子出生了。

小冉發布的朋友圈，經本人同意授權

此時的他們，一邊是欣喜地迎接新生命，一邊又面臨著新的人生挑戰。

1、兩套房的房貸月供1萬+，壓力山大；

2、新增一項養娃成本，奶粉尿布衣服等到處都要用錢；

3、買房之后，蘇北老家和環滬城市的房價，一直不漲反跌；

4、房貸利率踏在了最高點，兩套房當時的房貸利率分別是5.5%和5.45%，8月份利率都下調至4.1%，新規后利率更是將下探至“3”時代。

小冉粗算了一下，養娃成本尚能承受，但“養房”之重，卻壓的他們喘不過來氣。

她給我算了一筆賬，兩筆貸款總金額差不多220W，當年的等額本息30年利率分別是5.5%、5.45%（如今4.1%）。

每個月的月供達12000余元。如果新規后利率能降到4.0%，每個月就可以少還近2000元，30年就是72萬元的高額利息差。

讓他們犯難的是，從待產到產假的近半年時間，小冉只有生育津貼沒有工資，所有的家庭開支都壓在了小冉老公一個人身上。

于是，他們萌生了賣掉蘇北房子的想法。

但三四線城市的樓市現狀卻無比殘酷，當地的二手房已經有價無市，即使虧錢賣，掛到2019年的價格，依舊無人問津。

要知道，當地的新房開發商為了去化回款，已經拿出了“首付6萬，房價打折、送車位”的大招。

小冉在朋友圈看到的廣告

二手房的帶看越來越少，更難談成交。

令她難受的是，三四線城市的房子價格跌就算了，買房時的利率也“完美”踩在了最高點。

更讓她受打擊的，當初定下了雄心壯志，5年社保之后賣掉所有房子，在上海買下一個屬于自己“小窩”，孩子也能接受到更好的教育。

但上海的房產、戶籍在某種程度上和教育是綁定的。優質學校一般要求“戶籍對口”或“學籍對口”，還有“入戶年限”等各種繁瑣的要求。

上海戶口可以靠時間熬，但房子卻需要實實在在的真金白銀。

和大多數滬漂的年輕人一樣，買不起上海房子的TA們，群租過外環2000元/月的隔斷單間。也曾咬牙租過5000元/月的中環公寓，高昂的租金讓他們“肉疼不已”。

她已經記不清搬過多少次家，也不想回憶和多少個二房東曾斗智斗勇。

如今的她在環滬城市扎根，靠遠途的11號線地鐵在上海和昆山之間每天3小時往返通勤。但所有身體上的累，都沒有磨滅掉她想要在上海“扎根”的夢。

但現在，所有關于房子之下的“美夢”，似乎都破滅了。

上海買房的游戲規則，已暗定

上海的樓市操盤者，很聰明。

新房在土地出讓前，就已經制定好房地聯動價（也就是未來的樓盤售價）。這個價格，往往會低于周邊的二手房。

業內稱此為“價格倒掛”，比如說XX新房單價要10萬，而周邊二手房的單價15萬，那么這個單價的倒掛值就是5萬。

但不是所有人都有資格參與“一二手倒掛紅利”的角逐，人性是趨利的，大家都會想要搶占“倒掛值”更多的新房。

而像中環以內這種宅地建設指標很少的區域，往往新房的供應會更少，那就會造成市區的新房不夠搶，郊區的新房沒人要。

于是上海又制造了一個“新房積分制”游戲。

上海新房積分制，圖源網絡

在買新房之前，所有的購房者都要參考以上圖表，暗自給自己打分。

高分選手可以買到“高倒掛價差”的網紅盤，而像小冉這樣非滬籍、社保年限少的低分者，只有兩種選擇：

遠郊的新盤或者高價買市區二手房。

深諳人性的上海樓市，制造出了“一二手倒掛”，在一二手房之間不停制造價差紅利，讓所有人都有一種買到就賺到的認知。

舉個簡單明了的例子，今年上海積分最高的樓盤，是前灘板塊的東方悅瀾。

前灘實景圖，圖源網絡

新房聯動價是11.9萬/㎡，而板塊內二梯隊的二手價格是16-18萬/㎡，84-165㎡的2-4房，總價倒掛的利差，能達到至少三百萬至多千萬級別。

而該樓盤的入圍分是96.9分，按照項目0.18分/月的社保系數計算，如果基礎分滿分達到60分，那還需要至少205個月上海社保。

而滿足基礎分滿分60分條件同樣嚴苛，需要同時滿足“上海無房的滬籍家庭，且5年內沒有購房記錄”。

那購房者買不到東方悅瀾這樣“高倒掛高價差”的樓盤怎么辦？

購房力下沉、積分下沉，直至買到可替代的樓盤。

如此循環之下，上海絕大多數區域的新房，都不愁買家。

同時，新房供應高的板塊，下一批次就會就暫緩甚至減少拍地，新房未來的供應縮減，二手就不怎么會下跌。

如果新房二手壓力都大的區域，就會在落戶、限購上松個口子，比如說五大新城和臨港的購房限制，目前已經到了低點。

如果還不好賣，那就會搞個利好出來，比如說搬來某某名校分校。

至少那些都好賣的新房，觸發一定的認購率，就會限售5年，鎖死不準交易。

這就是真實的上海樓市。

面多了加水，水多了加面，不停循環，幾番騷操作下來，帶來了上海樓市持續多年的飄紅。

難以下手的，上海高價二手房

上海樓市是典型的存量房市場。

按照總量邏輯來看，上海的存量房（二手房）大約將近800萬套，是全世界最大的二手房交易市場。

今年上海的二手交易量大概會維持月度成交1.5萬-1.8萬套波動，而根據往年經驗，上海的年度二手成交總量大約是20萬套左右。

至于新房，在上海十四五規劃中也提到每年8萬套的供應目標。

底層數據很清晰，上海二手和新房的成交比大概是5:2。

所以像小冉這樣，積分不高預算也不高的年輕人，二手也不失為一個選擇。

但是，有個信號卻不得不值得注意：上海的二手市場已經開始膠著了，漲到了無解狀態。

圖源小胖看房

以上海月度成交量最大的300-600萬價格段為例（考慮200萬是做低總價因素，不計入）。

購房者手拿300萬想買到大一點的3房，偏遠的臨港、奉賢、金山、崇明是唯一選擇，而這些板塊通勤市區，也是極度的痛苦。

而五大新城區域，2房次新基本都要400-500萬級別，小3房基本在500-600萬級別。

圖源鏈家app

至于徐匯、黃浦、靜安等這樣的內中環市區，300-600萬就只能摸到1房-2房，擁擠局促，很難實現自住的生活品質。

上海還是那個上海，蘇州河的婉約和黃浦江的奔流交織在一起，只不過時代變了。

一方面要向外界展示國際大都市的精致，但另一方面房價的高企卻已暗中“透支”年輕人的未來。

許多滿懷希望來到上海的年輕人，以為可以享受到國內最具活力的都市魅力，沒想到卻陷入了“996福報”，禿頂的速度不亞于房價漲幅。

都說上海“海納百川、包容一切”，但人才們留在這里的最大考驗，最后都集中到了兩大核心問題：買房和孩子教育。

許多人才一方面帶著人才引進的光環在上海扎根，一方面卻又在個人購房、孩子入學的時候尷尬狼狽。

這就是屬于一線城市上海的真相，殘酷且真實。?

新一代中產的“得與失”

現在的樓市價值邏輯已然明顯，人性是買漲不買跌的。小縣城幾萬元一套的房子無人問津，上海一兩千萬的房子擠破頭。

明明都是房子，都有居住屬性，甚至可能縣城房子的居住屬性，并不比上海的差。但是因為有預期，有稀缺占有，有錯失恐懼。

可能有人會說，小冉這樣的人欲望過高，擁有兩套房子，生活已然不錯，卻一心只想攀爬到更高。

所以在文章快結尾的時候，我又采訪了一次小冉：

“居住在環滬，工作在上海，疫情有沒有對你們造成沖擊？供房的局面有沒有改觀？還有強烈的在上海買房的欲望么？”

“績效獎金都少了一些，但好在沒有在這個困難的時刻失業。有些事情是我無法改變的，不再考慮房價漲跌。

準備正常上班，奮斗生涯再次開啟。上海買房的夢只是遠了些，但還沒有完全滅”。

身為中產的TA們，在這個時代“痛并快樂著”。

和普通人相比，TA們是有不錯的職業起點，接受了良好的教育，畢業后進入外企或大廠，拿著一份相當不錯的薪水，也許還有股票期權。

正因為起點不低，但又不像真正的“二代”生在人生終點，所以TA們最害怕的是下一代“身（jie）份（ceng）墜落”，害怕“消費滑坡”。

人的欲望本身就是難平的溝壑，想填的越多，付出的就會更多。

屬于城市與樓市之間的矛盾還會持續多久？我也看不清答案。

產業故事? 下沉市場 區域經濟

標簽： 漲瘋的上海樓市 賣不出的三四線 上海樓市