隨著地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，開(kāi)發(fā)商們加速去杠桿，行業(yè)步入出清階段，房地產(chǎn)開(kāi)始向制造業(yè)看齊。隨著利潤(rùn)空間不斷壓縮，房企如何穩(wěn)定盈利能力，成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

《國(guó)際金融報(bào)》聯(lián)合億翰智庫(kù)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。相較此前的研究標(biāo)的，今年的百?gòu)?qiáng)名單發(fā)生了不小的變化，部分民企的暴雷與收縮，讓地方城投有了更強(qiáng)的存在感，其和規(guī)模房企一起構(gòu)筑了新的行業(yè)矩陣。

國(guó)企央企降幅更大

(資料圖片僅供參考)

2022年上半年，行業(yè)盈利繼續(xù)下滑，在此背景之下，國(guó)/央企也未能幸免，和民企一樣普遍利潤(rùn)率承壓。

億翰數(shù)據(jù)顯示，TOP 100企業(yè)中，近70%企業(yè)毛利率下降，平均下降幅度達(dá)8.2個(gè)百分點(diǎn)，80%企業(yè)凈利潤(rùn)率和歸母凈利潤(rùn)率下降，平均下降幅度分別為7.5個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。

融資端的優(yōu)勢(shì)未能緩解國(guó)/央企盈利能力的下滑，其下降范圍和幅度甚至還略高于民企。以凈利潤(rùn)率為例，TOP 100中，82%的國(guó)/央企凈利潤(rùn)率呈現(xiàn)下降，平均降幅達(dá)8%，而民企的對(duì)應(yīng)指標(biāo)則為78%和6.9%。

整體盈利表現(xiàn)來(lái)看，行業(yè)毛利潤(rùn)率水平尚可，凈利潤(rùn)率表現(xiàn)則堪憂。

TOP 100房企平均毛利潤(rùn)率為27.6%，其中7成企業(yè)毛利潤(rùn)率在20%及以上；對(duì)照凈利潤(rùn)率來(lái)看，TOP 100企業(yè)平均凈利潤(rùn)率為10.3%，僅3成企業(yè)該指標(biāo)達(dá)到10%，TOP 100企業(yè)平均歸母凈利潤(rùn)率為8.3%，僅25%企業(yè)該指標(biāo)水平在10%以上，近10%企業(yè)歸母凈利潤(rùn)率為虧損狀態(tài)。

即便盈利能力下行，部分企業(yè)的毛利率依然處于高位。例如珠光控股上半年毛利率達(dá)到80.1%，浦東金橋、陸家嘴、蘇寧環(huán)球、瑞安房地產(chǎn)、張江高科等也超過(guò)60%。

這部分企業(yè)大多規(guī)模較小，上半年?duì)I收排名在50名之外，高利潤(rùn)率并不穩(wěn)定。

以瑞安房地產(chǎn)為例，上半年其毛利因?yàn)榧瘓F(tuán)收入減少而同比下降43%至28.2億元，但毛利率卻由去年同期的41%上漲至64%，提高約23個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于投資物業(yè)的毛利貢獻(xiàn)比例上升所致。

此外，物業(yè)公允值變動(dòng)也是不少企業(yè)高利潤(rùn)率的一大原因。

綠景中國(guó)和南京高科今年上半年?duì)I收分別為10.5億元和14.9億元，但其待售物業(yè)或投資物業(yè)公允值變動(dòng)確認(rèn)和投資收益分別達(dá)到23.1億元和13.8億元，因此這兩家利潤(rùn)率水平前后年度出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，綠景中國(guó)上半年毛利率為41.6%，同比下降近6個(gè)百分點(diǎn)，南京高科則上升了6.3個(gè)百分點(diǎn)至27%。

即便如此，少數(shù)企業(yè)的高盈利水平依然無(wú)法掩蓋行業(yè)盈利下行的困境。困境原因與去年基本一致，2018年-2019年高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上資產(chǎn)和信用減值以及合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益下降也在一定程度上侵蝕企業(yè)凈利潤(rùn)。

除此之外，億翰智庫(kù)還提出今年上半年兩個(gè)新的導(dǎo)致凈利潤(rùn)率下滑的因素：一是部分企業(yè)營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)大幅下降，三費(fèi)費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入計(jì)入周期的錯(cuò)配，使得凈利潤(rùn)率出現(xiàn)顯著下降。上半年，縮表潮之下，華潤(rùn)置地、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展、旭輝控股、寶龍地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、大唐集團(tuán)、祥生控股、合景泰富等多家房企營(yíng)收出現(xiàn)下滑，其中時(shí)代中國(guó)上半年取得營(yíng)收64.98億元，同比減少52.35%，瑞安房地產(chǎn)同比下滑63.14%，上坤地產(chǎn)和大發(fā)地產(chǎn)營(yíng)收“縮水”更是超過(guò)80%。

二是上半年人民幣對(duì)美元貶值，也導(dǎo)致部分企業(yè)計(jì)提了不同規(guī)模的匯兌損失。這其中尤以美元債大戶影響深重，例如富力，匯率波動(dòng)給其造成超過(guò)21億元的匯兌損失，雅居樂(lè)的匯兌損失也高達(dá)14.25億元，綠城中國(guó)、萬(wàn)科集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)的匯兌損失也超過(guò)10億元，旭輝控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、招商蛇口、美的置業(yè)、正榮集團(tuán)也遭遇了數(shù)億元的匯兌損失。

未來(lái)利潤(rùn)在何處

億翰智庫(kù)認(rèn)為，短期行業(yè)盈利能力仍將承壓，2021年下半年以來(lái)企業(yè)拿地利潤(rùn)空間逐步改善，此前利潤(rùn)率不理想的項(xiàng)目將在未來(lái)1-3年內(nèi)陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，加上市場(chǎng)緩慢調(diào)整和修復(fù)過(guò)程，短期行業(yè)毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率仍有下行壓力。

半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上美的置業(yè)坦言，在當(dāng)前背景下毛利的提升依然較為困難，公司試圖通過(guò)對(duì)城市包括區(qū)域的整合及提升，進(jìn)一步對(duì)沖毛利的下降以及費(fèi)用的提升。“利潤(rùn)王”中海也表示，未來(lái)一兩年毛利率和凈利潤(rùn)率水平依然會(huì)承壓。

中期來(lái)看，穿越周期依然堅(jiān)挺的企業(yè)將有望實(shí)現(xiàn)盈利能力的回升，億翰智庫(kù)給這些企業(yè)做了畫像，大致具備以下三個(gè)特點(diǎn)：

一是2021年下半年以來(lái)持續(xù)以低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。中期業(yè)績(jī)會(huì)上，多家房企釋放了此類信息。

以龍湖為例，上半年龍湖獲取了17宗土地，其中5成零溢價(jià)，平均溢價(jià)率控制在5%。業(yè)績(jī)會(huì)上龍湖表示，土地市場(chǎng)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間都是機(jī)會(huì)，不少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期快，利潤(rùn)也有保證，“5個(gè)月能開(kāi)盤還能做到12％、13％的凈利和20％多的毛利，留一些現(xiàn)金去拿土地，能夠進(jìn)一步提升盈利能力”。下半年以來(lái)龍湖在公開(kāi)市場(chǎng)拿地加速，9、10兩個(gè)月拿地11宗，合計(jì)投資超127億元。

此外，金茂也透露上半年拿的地的凈利率都在10%-15%以上。綠城表示今年上半年實(shí)際獲取的地塊凈利潤(rùn)率近10%，比如北京一批次拿到的地塊利潤(rùn)率接近10%，杭州一批次拿到的凈利潤(rùn)率也接近9%，比內(nèi)部的投資要求還高。

二是布局城市韌性好，降價(jià)銷售的壓力小，市場(chǎng)分化讓布局高能級(jí)城市已成為行業(yè)共識(shí)。

三是企業(yè)本身品牌和口碑過(guò)硬，在競(jìng)爭(zhēng)中能夠不以價(jià)格戰(zhàn)為主要手段。

記者?孫婉秋 吳典 曾莞 劉一飛

編輯 左宇

責(zé)任編輯 孫霄

封面攝影 張力

標(biāo)簽： 房企盈利之痛 從何而來(lái) 往何處去｜房企尋路