撰文丨曾樹佳

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來源丨進深News

港資房企已經很多年，沒有這么受到關注了。近來，恒地、嘉華國際、新世界及信德集團等四家香港發展商，與華潤置地簽下合作協議。

央企華潤置地搭臺，讓一眾港企“唱戲”的舉措，讓外界不禁驚呼，久違的港企回來了。

除此之外，港資地產商加碼布局內地房地產市場的動作，也頻頻見諸報端。例如，新世界披露一年內在內地投資100億元，太古地產則喊話十年擲下1000億港元。

當下，內地樓市信心不足、較不活躍，手握大筆現金的港資開發商成了土拍市場，以及行業出清收并購的參與者。而港企此時加速布局，對于提振樓市氛圍，有一定的作用；對于他們自身而言，香港房地產市場時有起伏，如今有進擊內地的時機，自然也不能錯過。

但大部分人認為，港企要想重現八九十年代的光景，可能性不大。因為審慎的基因、資金的實力，以及對現金流的看重，注定了他們緩步向前的風格。

一旦內地房企從調控中緩過神來，他們仍將繼續成為“配角”。業內人士指出，“港企加起來一年賣房的收入，可能就幾百億；但在內地，普通的二線企業，一年都上千億了。所以港企占的比例太少了，要有一定的位置，起碼得占有百分之二三十的比例。”

兇猛進擊

港資地產老板，一致認為自己又迎來了布局內地市場的“春天”。

對于“恒大現象”，陳啟宗覺得“要指出多年前誰最瘋狂并不難，他們很可能會造成最大的爛攤子。”但他在致股東函中筆鋒一轉，又認為這個“爛攤子”不見得會影響其業務，反而是“頗為有利”。

被稱為“銅鑼灣大地主”的希慎興業，雖然一再強調香港業務仍是集團的核心，但公司管理層也看好上海、大灣區等內地市場，認為“覺得有好的機遇時，會進行一些有序的投資。”

而新世界發展行政總裁鄭志剛，也頗為自信：“整個大灣區的內地開發商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發商，是比較靠得住的，所以有100個找我們談項目收購。”

去年已將總部遷至廣州的新世界，已明確和量化了階段性的投資力度。日前鄭志剛對外披露，“公司將在未來12個月內，在上海、廣州、杭州和深圳等城市，投資共計100億元。”

回望今年的4月、5月，新世界剛以19.02億元，收購龍光系高速公路管理及營運資產；并作價22.9億元，收購成都、武漢兩個城市的6項物流資產。

鄭志剛一邊喊話進擊內地市場，一邊也在暗盤放售香港數項非核心物業。9月初，據市場消息，新世界旗下荃灣愉景新城商場，獲中資洽購，預計涉資近60億港元。該商場總樓面達64萬平方呎，若交易落實，將成為今年最大額的物業買賣。

這種內地、香港物業“換倉”的舉措，并非新世界獨有。

近日再傳來消息，太古地產確認計劃以10.8億元的價格，出售位于香港青衣地區的倉庫，予亞洲倉儲巨頭普洛斯。顯然，它拋售此類物業的目的，也是為了給布局內地市場留足資金空間。

太古地產將未來投資的時間線，拉得更為長遠。它計劃未來10年內，投資超過1000億港元，在香港、內地和東南亞發展一系列新項目，而其中有五成的投資額，會在內地繼續發展太古匯和太古里品牌。

富昌物業亞洲發展有限公司執行董事胡宇宙對樂居財經表示：“現實中，港企資產置換的情況時常出現，他們都是看哪個賺錢就投哪個。太古一直更傾向于發展高端商業物業，倉庫不是其主流業務，所以賣掉也在情理之中。至于布局內地，還要看它后續的動作。”

當眾人把關注的目光，投向太古的時候，它果然應聲而動了。10月24日晚間，其宣布將與中國中免，在海南三亞合作發展一個零售地標項目。項目位于海棠區三亞國際免稅城三期地塊，總占地面積約20萬平方米。

在此之前，太古與上海陸家嘴集團，就前灘21號地塊確立合作意向；并在深圳灣中心地帶，開設旗下“居舍系列”品牌酒店；而廣州珠江太古聚龍灣項目，也正式破土動工。

港企“回歸”之勢似乎在不斷醞釀。自去年下半年以來，嘉里建設、瑞安、香港置地等，都瞄準了內地市場，淡定地物色項目、低價抄底，各有所獲。

抄底背后

回顧以往，港企曾出現了一段撤退潮，并在2015年前后達到高峰。

期間，長和系尋求以200億元，出售位于上海陸家嘴的在建綜合體世紀匯；瑞安66億出讓企業天地兩棟寫字樓；華人置業將成都的三個商住物業項目，全部售予恒大。

類似的例子不勝枚舉。新鴻基、恒基地產等，也有類似舉措，港企陣營在內地的存在感，因此直線降低。而彼時內地房企高周轉如火如荼，則與他們的“邊緣化”的趨勢，形成了鮮明的對比。

如今沉寂了數年的港資重返內地，首要目的自然是“抄底”。調控基調下，內房守著拮據的現金流，焦頭爛額，已無暇他顧，當下正是獲取優質項目的好時機。

除此之外，港企也有其他的考量。胡宇宙分析稱：“最近幾年香港房地產市場也并不好，只是他們比較規范，沒什么大雷可以暴的。”

長達15年的香港房地產大牛市，曾在2018年下半年出現了轉折點。由于“空置稅”政策的實施，以及對地產商“捂盤”行為的打擊，疊加全球經濟下行，香港樓市開始降溫，甚至出現了連跌5個月的記錄。

此后情況雖有改觀，但并不穩定。尤其是2020年后，香港樓市更是隨著疫情而反復震蕩。今年年初，第五波疫情爆發以及美國加息，使得香港房地產市場再次受到較大的影響。

在商業地產領域同樣如此。有研究報告指出，過去三年，香港受到疫情及環球地緣政治緊張局勢的影響，甲級寫字樓出現歷史上最長、最深的下行周期。

本地市場的起伏，促使港企開始在內地尋找更好的投資機會。而他們此次重返內地市場的目的，與此前幾次還是有所不同的。

上述專業人士續指，港資在內地投資房地產，差不多30年。起初港資有的是資金，也有房產開發經驗，那個時候是單純的投資經營。現在則不同，龍頭房企都暴雷了，內地老百姓對樓市信心不足，需要這些有口碑的港企來重建信心，激活國內房地產的氣氛。

樂居財經注意到，日前，華潤置地公布，分別與恒地、嘉華國際、新世界及信德集團四家香港發展商，簽訂《戰略合作協議》。

根據協議，雙方將針對具體潛在的目標土地資源及地產項目，尤其是處于粵港澳大灣區的項目，商討合作發展的可行性，以此增加雙方在內地和香港的相關業務投資和影響力。

由此可見，內地可能是真的需要港企的“幫襯”，才有了央企華潤置地搭臺，讓一眾港企“唱戲”的舉措。如果此計劃能夠持續推進，或許能創造雙贏的局面。

正如胡宇宙分析的那樣：“前些年港企在內地投資房產，吃虧的并不少，所以要讓他們回來，單打獨斗去做項目，其實是沒什么優勢的。所以這一次才讓華潤去跟他們合作，這樣他們以后投資會方便得多。”

終究只是“陪襯”

八九十年代，恒基兆業、新世界、新鴻基、長實等眾多港資房企進軍內地。那時候，內地房地產市場才剛剛起步，擁有雄厚資本的港資房企帶來了樓花概念、按揭住房模式，深刻影響了內地房地產市場的發展與走向。

緊接著，北上淘金的港資地產商越來越多，路勁、九龍倉、瑞安等紛紛在內地落子。伴隨內地經濟的蓬勃發展，港資房企賺得盆滿缽滿，一時風頭無兩。幾乎每家港資房企，都是兩地業務線并駕齊驅。

但由于經濟環境、城鎮化步調、土儲體量的不同，內地與香港的房企，終究還是呈現出了發展殊途。內房的規模快速變大，在市場上逐漸成為了主角，而港企仍是那個獨具一格、注重慢周期開發的緩步者。

風水輪流轉，如今內地房地產行業正處于深度調整期，民企投資身影漸隱，給了港資重追昔日榮光的機會，但多種因素決定了他們很難完成這一逆轉。

眼下，港資地產商加大力度，布局內地房地產市場的動作，常常引人驚嘆。但無論是新世界的一年100億元，還是太古地產的十年1000億港元，綜合來看，其投資體量都不算大。因為在一二線城市，超百億的地比比皆是。如新世界的投資金額，甚至買不上一塊地。

而有些港企雖然對外喊著要布局內地，但實際動作也不多。

因此，不少人認為，一旦內地房企在行業調整之后緩過神來，盡管他們的投資可能不像以前那樣大手筆，但仍將成為市場主角，港企將重新成為“陪襯”。

胡宇宙也是這么看的：“市場回暖了，他們仍是龍頭。所有港企加起來一年賣房的收入，可能就幾百億；但在內地，普通的二線企業，一年都上千億了。所以港企占的比例太少了，要有一定的位置，起碼得占有百分之二三十的比例。”

見識過市場危機、經歷過樓市沉浮，對長久、穩健、現金流極度重視，港企始終沒有放下那份別人眼中的“保守”。所以陳啟宗才會說，中國房地產的瘋子太多了。

港企的這種經營思維，決定了他們的審慎投資。一般而言，他們會同時發展商業、住宅兩條業務線，商業能源源不斷地提供現金流，住宅也適時回籠資金，這樣也沒有去冒高周轉風險的必要了。

據樂居財經觀察，香港房企的資產負債率，無需剔除預收賬款，便都在30%至40%之間，投資動作較大的新世界發展，其資產負債率也僅略高于50%。

在香港地產圈，家族色彩比較濃厚，二代、三代的接班者或許決策風格有所不同，但傳承之下，他們似乎更注重資產的保值與增值，這也是他們不溫不火的原因之一。

標簽： 香港地產商來抄底了 粵港澳大灣區