房產已經成為我國居民最主要的資產，中國人民銀行城鎮居民家庭資產負債調查結果顯示，2019年我國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元中70%左右是房產。而貸款買房已經成為我國大眾買房的首選，數據顯示，我國居民77%的家庭有房貸，房貸占我國居民家庭負債的70%以上，2022年6月底我國個人住房貸款余額38.86萬億元。

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房貸在滿足了大眾沒有足夠資金仍能實現買房、住房的愿望的同時，貸款利息也成了一個非常大的負擔，有測算顯示，貸款30年的房貸利息已經接近甚至超過本金的金額。因此，提前還貸就成了房貸者一個必然的選擇，特別是去年以來銀行的貸款利率持續下調，提前還貸更成了一股潮流。

提前還貸真的就劃算嗎？實際上也不一定。如果沒有規劃好，提前還貸可能會導致經濟的損失。如何處理提前還貸風險？提前還貸掌握什么原則呢？

一、房貸提前還款掌握“兩還兩不還”的原則

我們在買房時為什么要貸款？是因為資金不足，這是一切貸款和提前還貸的基本前提。提前還貸要把握“兩還兩不還”的原則：

一還一不還：有了多余的資金可以提前還，向親戚朋友借錢提前還款就不要提前還了。

提前還貸一定是有了多余的錢再還貸，有的人為了提前還貸大量向親戚朋友借錢，這是不明智的。畢竟親戚朋友的錢也是有成本的，而且一般情況下，借親戚朋友的錢償還的壓力更大，畢竟別人也沒有那么多的長期不用的錢，而且人情債是最難償還的。注意：一定是有了多余的錢再考慮提前還貸。

二還二不還：穩定性的收入增長了可以提前還，一次性獲得收入要進行平衡以后再決定是否提前償還貸款。

有的人可能臨時性地獲得一筆錢，要不要提前償還貸款就要謹慎考慮，畢竟臨時性的錢不是穩定性的收入，一旦提前償還貸款以后后續資金難以為繼，就可能面臨資金鏈中斷的風險。

二、提前還貸款分為主動提前償還貸款和被動臨時性起意提前償還貸款

房貸提前還款潮的到來是因為房貸利率的下降，30年房貸利率從以前的4.6%下降到4.4%，200萬元的房貸等額本息還款方式需要支付的利息可以從169萬元減少到160萬元，少支付利息9萬元。這是提前還款潮到來的經濟基礎，有媒體甚至認為樓市迎來了史上最罕見的“提前還貸潮”。

但提前還款分為主動提前還款和被動提前還款。

什么是主動提前還款？就是在貸款時就已經預估到需要提前還款，從而在貸款時提前做了安排。

什么是被動提前還款？就是本來沒有想提前還款，但是看到貸款利率下降了，別人提前還款了，自己也跟著提前還款。大多數提前還款者屬于被動提前還款者。

被動提前還款者由于沒有做任何的提前還款預計，所以在提前還款時往往會采取最不經濟的方式，比如提前還款以后如何獲得貸款？如果無法及時獲得貸款如何償還貸款？再比如是全部提前還款還是部分提前還款？提前還款的資金哪里來？還有就是提前還款后的貸款是期限不變降低月還款金額還是縮短期限保持月度還款金額不變？

更重要的是，提前償還貸款需要收取相關的費用和違約金，交行直接公告稱對從2022年11月1日起提前還房貸的，收取提前還款本金金額的1%作為補償金。有的銀行還會收取部分利息和手續費，如果這些問題處理不好，不但沒有獲得提前還款的收益，還可能會增加提前還款的成本。

三、如何主動規劃提前償還房貸？即在貸款時就已經考慮了提前還貸款這一設計

“凡事預則立，不預則廢。”房貸的最大特點有兩個：一個是金額大；二個是期限長。這兩個特點決定了提前還款是一種非常可能的選項。

如何進行房貸的提前還款設計呢？主要有三點：

一是貸款的還款方式一定要選擇等額本金的還款方式，千萬不要選擇等額本金的還款方式。

很多人在房貸時面對銀行的建議，都會選擇等額本息的還款方式，這樣的后果有兩點：同等利率情況下貸款利息多，以200萬元房貸、30年期限、4.6%貸款利率為例，如果等額本息方式需要償還利息合計169萬元，如果采取等額本金的方式需要償還貸款利息138萬元，中間相差31萬元的利息；二是等額本息的還款方式最在的特點是先息后本，即前面的還貸利息多本金少，后面的還款是本金多利息少，如果提前償還貸款則已經支付了大部分利息。

二是選擇等額本金還款方式前期面臨較大的還款壓力，這就要求在貸款時充分預留部分還款資金。

既然等額本息有那么多的缺點而等額本金優點多多，為什么還有人選擇等額本息呢？原因在于等額本金開始還貸款時壓力特別大，上面的以200萬元房貸、30年期限、4.6%貸款利率、等額本金方式第一需要償還13222元，第五個月13137元，第12個月12988元；而等額本息還款方式每個月需要償還10252；等額本金還款方式直到第141個月月還款金額10240元。這就是很多人選擇等額本息還款的根本原因。為了減弱前期的還款壓力，貸款時可以充分考慮前期的還款壓力，手中預留部分資金用于前期的貸款還款支付。

三是不要頻繁提前還款，最好考慮只提前一次還款。

有的人手里有一點錢就考慮提前還款，對于銀行來說是非常不希望出現這樣的結果的，同時可能會收取更多的費用。根據自己的經濟情況，提前還款分兩種設計方式：

當你的手中節余到一定程度時，可以提前部分還款，然后減小貸款金額的同時，確保縮短貸款年限不變，減少貸款月還款金額，減少貸款償還壓力。

當你的收入穩定增加時，你可以選擇提前部分還款同時縮短貸款年限，這樣整體減少貸款的未來償還期限。

盲目的選擇提前還款是不理智的行為，只有提前預設好提前還款才能獲得更大的利益。你做好提前還款準備了嗎？（麒鑒）

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