民營房企捉襟見肘的資金和流動性狀況阻礙其在經(jīng)濟(jì)低迷時擴(kuò)張，但國有房企的擴(kuò)張卻未受影響，這將轉(zhuǎn)化為國有房企未來更強勁的銷售額和財務(wù)指標(biāo)。

中房報記者 許倩丨北京報道

百強房企的日子依然不好過。

(相關(guān)資料圖)

10月11日，龍湖集團(tuán)、中國金茂等多家房企均發(fā)布了9月末營運數(shù)據(jù)。前9個月，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)合同銷售額1455.6億元，同比下降27.9%；中國金茂取得簽約銷售額1099.8億元，同比下降37.44%；中梁控股、綠地香港合約銷售額分別同比下降60.26%、57.44%。

這樣的業(yè)績不過是當(dāng)下整個房地產(chǎn)行業(yè)縮影。中指院數(shù)據(jù)顯示，1~9 月，百強房企銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%。

標(biāo)桿大房企也不例外。今年前9個月，銷售額超3000億元房企分別是碧桂園、保利發(fā)展和萬科，但同比仍分別下滑41.47%、21.77%、34.95%。

“‘金九’來臨之前，很多項目已開始鋪排降價，積極營銷去化，但實際效果不明顯。目前市場信心仍處于缺失狀態(tài)，預(yù)計今年年底到明年市場大概率亦是如引。”一位房企人士稱。

這種市場行情下，絕大多數(shù)房企拿地更為謹(jǐn)慎。1~9 月，百強房企拿地總額1.05萬億元，同比下降 51.2%；仍在大幅拿地的幾乎清一色是央企、國企以及地方城投公司，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)躋身拿地榜中前三；萬科排在第十名，碧桂園已退出30強名單。

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百強房企業(yè)績縮水4成

座次大洗牌

伴隨著行業(yè)持續(xù)調(diào)整，房企銷售排名也在不斷洗牌。

數(shù)據(jù)顯示，百強房企1~9月累計銷售操盤金額4.67萬億元，同比降幅高達(dá)45.4%，絕對值減少了3.89萬億元。

分季度看，前三季度百強房企銷售額分別同比減少47%、53%、33%。雖然第三季度以來同比降幅有所收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力尚處在低位，企業(yè)整體去化壓力仍然較大。

從各大陣營房企數(shù)量來看，今年前9個月，銷售額超千億元房企有15家，較去年同期減少 12家；銷售額在500億元~1000億元間房企有14家，較去年同期減少13家；超百億元房企100家，較去年同期減少48家。

消失的12家千億元房企分別是：中國恒大、世茂集團(tuán)、陽光城、中南置地、金科集團(tuán)、中梁控股、龍光集團(tuán)、融信中國、正榮集團(tuán)、佳兆業(yè)、美的置業(yè)、雅居樂。這些房企有一個共同特點，幾乎都出現(xiàn)了流動性危機(jī)。

從銷售榜單看，前三強分別是碧桂園、保利發(fā)展、萬科，前9個月銷售額分別為3542.9億元、3542.9億元和3126.4億元，也是唯一3家過3000億元的房企。

排在第四名的中海地產(chǎn)，前9個月銷售額2025億元，比前3強足足少了千億元；第五名是華潤置地，共實現(xiàn)銷售額2021億元。

去年1~9月銷售榜TOP5強分別是碧桂園、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中國恒大、保利發(fā)展。經(jīng)過一年市場調(diào)整，保利發(fā)展已超過萬科，躋身前三強；融創(chuàng)中國、中國恒大已經(jīng)退出銷售TOP5強陣營。

2017年，保利發(fā)展原董事長宋廣菊曾提出“重回行業(yè)前三”的目標(biāo)。在保利發(fā)展2022年度工作會議上，董事長劉平再次提出升級版目標(biāo)——進(jìn)三爭一，并表示將按照既定戰(zhàn)略，把握市場機(jī)會。如今，保利發(fā)展距離其提出的“進(jìn)三爭一”目標(biāo)又進(jìn)一步。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，目前保利發(fā)展的總土地儲備貨值以及前9月的新增土地貨值明顯超過萬科，這有利于保利發(fā)展短時間內(nèi)提升銷售額。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長困局，9月單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量達(dá)到近7成。但也有部分企業(yè)通過穩(wěn)健財務(wù)運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性：一類是央企、國企如華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等；另一類是部分優(yōu)質(zhì)民企，如濱江集團(tuán)、萬達(dá)等。

四季度房地產(chǎn)下行壓力依然存在。據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年國慶假期期間（10月1日~10月7日），20個重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年國慶假期下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長，但整體成交降幅仍較大。

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拿地總金額縮水51%

民企近乎“隱身”

現(xiàn)在的土地儲備規(guī)模，將在很大程度上決定房企未來的銷售規(guī)模和市場份額。但在“活下去就是勝利”的當(dāng)下，絕大部分房企都在大幅收縮戰(zhàn)線。

中指院數(shù)據(jù)顯示，1~9 月，TOP100企業(yè)拿地總額1.05萬億元，同比下降 51.2%。TOP100企業(yè)拿地門檻值為31億元，較上年同期下降23億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為43.5%。

從新增土地貨值來看，華潤置地、保利發(fā)展和招商蛇口占據(jù)榜單前3位。1~9 月，華潤置地以累計新增土地貨值1897億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展和招商蛇口緊隨其后，累計新增土地貨值規(guī)模分別為1785億元和1603億元。第四名和第五名分別是中海地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)。

在百強房企銷售榜單中，國企、央企背景房企與民營房企座次差距愈發(fā)明顯，這點在拿地榜中更為明顯。拿地10強榜中，9席都被國企、央企背景房企占據(jù)，僅綠城中國入圍其中，綠城中國第一大股東亦是央企背景的中交集團(tuán)。

拿地十強房企，前9個月新增土地貨值共計1.2萬億元，占百強企業(yè)新增土地貨值總額的 37.9%，也就是說未來市場份額將越來越集中于極少數(shù)大房企手中。

龍湖集團(tuán)排在新增土地貨值榜第17名，前9個月共計新增土地貨值440億元。而排在其之上的是上海上鐵集團(tuán)、廣州地鐵、深圳地鐵集團(tuán)，

從布局城市等級來看，50 家代表性房企1~9 月在二線城市的投資面積占比最高，為 59.1%；從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地，占比達(dá)到 39.4%。其中，杭州、上海和長沙位列代表房企拿地面積前三城市。

評級機(jī)構(gòu)惠譽評判稱，今年上半年內(nèi)地民營房企在銷售額和流動性方面的表現(xiàn)日趨遜于國企同業(yè)，加劇中資房企信用狀況的分化態(tài)勢，并可能持續(xù)較長時間。民營房企捉襟見肘的資金和流動性狀況阻礙其在經(jīng)濟(jì)低迷時擴(kuò)張，但國有房企的擴(kuò)張卻未受影響，這將轉(zhuǎn)化為國有房企未來更強勁的銷售額和財務(wù)指標(biāo)。

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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