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10月12日，財信證券發(fā)布研究報告稱，房地產(chǎn)市場支持政策如期而至，力度和節(jié)奏均表現(xiàn)出較高的積極性。

央行和財政部在國慶節(jié)假日到來之前，連續(xù)兩天出臺政策，助力穩(wěn)地產(chǎn)，促進穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟基本盤。9月29 日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。該舉措的出臺有利于支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在當?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。9月30日，央行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5 年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和 3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即 5 年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%，在宏觀層面進一步加大對樓市的支持力度。

同日，財政部與稅務(wù)總局發(fā)布公告，為支持居民改善住房條件，就有關(guān)個人所得稅政策進行調(diào)整，自2022年10月1日至 2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

前期，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責人在9月23日表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，增量風(fēng)險已基本控制，存量風(fēng)險化解正有序推進。這一表態(tài)給予市場較強的心理暗示，表明房地產(chǎn)市場調(diào)控將進入新階段，而節(jié)前的政策三連發(fā)則是對該表態(tài)的積極回應(yīng)，具有標志性的意義。

此前，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)是“因城施策”，地方政府雖然擁有房地產(chǎn)市場政策的自主權(quán)，但實際上仍然受到中央政府的嚴格監(jiān)管。今年來，房地產(chǎn)市場低迷清淡，各級政府土地出讓收入下滑，爛尾斷供時有發(fā)生。各地方政府紛紛推出救市舉措，有的政策在推出后得到順利實施，但也有部分政策出臺后在較短時間內(nèi)即被叫停；較小力度的政策不足以緩解風(fēng)險，而較大力度的政策又可能觸碰中央紅線，這導(dǎo)致地方政府面臨進退失據(jù)的困境，政策實施效果有限。

央行和財政部直接出臺相關(guān)政策，標志著在調(diào)控層級上，主導(dǎo)力量開始由各地方政府上升至中央部門，在調(diào)控指導(dǎo)思想上也有由嚴格管制逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹С址鲋驳膬A向。在中央層面出臺一系列政策，反映出國家解決房地產(chǎn)風(fēng)險的迫切程度；同時也可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)和地方財政正面臨困難。預(yù)計各地方政府的救市舉措在中央的宏觀指引下將更順利地得到落實，更多的配套政策也值得期待，房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展階段。

以此為起點，在中央主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn)后，未來這種行政主導(dǎo)的政策調(diào)控或?qū)⒅饾u向市場機制調(diào)控轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)存量市場可能將成為下一階段的基本屬性，以結(jié)構(gòu)性的行情為基本特征，以高質(zhì)量差異化為主要表現(xiàn)形式，大中小城市房價齊漲共跌的局面將不再是常態(tài)，中心城市和大城市仍然有較大的發(fā)展空間。預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)集中化的趨勢將加速推進，頭部企業(yè)的品牌優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢將更加明顯，中小房地產(chǎn)企業(yè)可能將以被并購等方式退出。隨著房地產(chǎn)市場回歸正常軌道，頭部房地產(chǎn)企業(yè)將實現(xiàn)長期穩(wěn)定健康的發(fā)展，可長期關(guān)注。

校對 盧茜

標簽： 樓市支持政策如期而至 地產(chǎn)將進入新的發(fā)展階段 房地產(chǎn)企