作者/忻奇琪

買房，是多數人人生中最大一筆消費。不少購房者湊齊6個錢包終于交齊首付，本以為買房是安家的起點，未曾想過換來的竟是一再延后的交房時間。

預售商品房一旦出現延期交房，勢必會打亂業主原有計劃，不僅產生經濟損失，也會影響裝修合同履行、子女入學等等。

近期，上海靜安區的豪宅項目銘德傳奇·漪景庭（下稱“漪景庭”）因延期交付陷入爭議。按照預售合同的規定，延期交付4個月，開發商需賠償業主數百萬違約金。但開發商卻以“不可抗力因素”為由，拒絕賠償，只愿免除部分業主一個月的物業費。

3月9日，時代周報記者致電漪景庭開發商上海民都置業有限公司，詢問延期交付事宜后續情況。該公司工作人員表示，暫不清楚事件具體后續進展，但會向相關同事進行反饋。

業主：千萬元別墅延期交付

漪景庭位于上海市靜安區民德路與虬江路交叉口，是靜安區近兩年來為數不多覆蓋3條地鐵軌交的新盤項目。

2020年4月25日，漪景庭首期開盤，推出建面約99-111米2的高層公寓，均價9.6萬元/平方米。但由于開發商規模小、品牌實力弱，且未在上海開發過項目，首期項目去化不佳。

此后，上海樓市逐步升溫，內環新建商品住宅供不應求。由于是漪景庭為毛坯交付，均價比競品低。在價格優勢下，漪景庭去化速度慢慢加快。

2021年5月29日，漪景庭一次性推出20套面積300平米以上的別墅房源，僅認籌金便達到850萬元，均價為12.8萬元/平方米。

按照開發商與購房者的合同約定，漪景庭原應在2021年9月30日交房。

但臨近交房日期，業主陳女士遲遲等不到收樓通知。因此，陳女士親自去小區探訪。但出乎她意料的是，彼時小區仍還在大面積施工中，配套的社區設施也未完工。

（受訪者供圖）

2022年1月21日，開發商取得上海市新建住宅交付使用許可證。但距離合同規定的交房時間，已延遲超4個月。

開發商：非主觀原因導致延期

陳女士告訴時代周報記者，拿到交房許可證之日，開發商發出一份《告全體業主知書》。

（受訪者供圖）

對于延期交房的原因，開發商表示，交房延期的主要原因是疫情造成工期耽誤。同時，疫情導致設備廠家無法按約交貨、家裝等材料無法交貨或斷貨。此外，2021年初，國家電力配套收費政策重大調整，導致項目送電比原計劃推遲將近半年。

“我們相信，全體業主理解銘德漪景庭延遲交房，實非建設方主觀所致。”開發商表示，愿意給出補償方案，但未按當時簽訂的購房合同中的賠償標準進行。

具體而言，開發商的賠償方案為：愿意作出適當的補償，給予業主自交房之日起免除一期業主（4幢1號、2號；7幢9號、10號）4個月的物業管理費；免除二期業主（6幢11號、12號；5幢15號、16號）1個月的物業管理費。

據業主透露，當初購房時簽訂的購房合同條款中明確，每逾期一日，開發商需賠償業主已支付房價款每日萬分之4的違約金。但違約金總額不超過房屋總價的10%。

（受訪者供圖）

據時代周報記者了解，漪景庭的物業費為每月10.8元/平方米，項目一期約99-111平米公寓。二期約337-368平米疊墅，別墅均價約為12.8萬元/平方米。

違約金縮水到物業費，二者差距頗大。以一套337平方面的別墅計算，該房源總價約4314萬元。以此計算，開發商每天需支付違約金1.73萬元，總違約金約為193萬元，未超總房款的10%。而開發商愿意免除的總物業費只有3639元，少于1天違約金。

眾多業主無法接受，并嘗試與開發商進一步溝通。但對于業主要求的按照合同條款進行賠償的訴求，開發商未有實質性回應。截至發稿時，賠付糾紛沒有進一步進展。

多位業主表示，若開發商后續仍無消息，或會通過訴訟途徑解決。

律師：不可抗力需開發商舉證

開發商用“不可抗力”作為延期交房的理由，并不罕見。那么，購房者又該如何判斷開發商是否違約呢？

北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受記者采訪時表示，漪景庭業主遇到的情況，主要需要考慮兩個因素。首先，疫情出現后，開發商是否及時發布延期交房通知，履行及時告知的義務。其次，要結合當地的疫情情況，考慮是否需延長4個月的時間。

“不可抗力的影響是有一定限度的。如果最終給予的延期補償方案不合適，業主可以視情況提起相關訴訟。” 王玉臣進一步表示。

上海漢盛律師事務所律師王璐則認為，判斷逾期交房到底是不是因為不可抗力，要從“不能預見、不能避免、不能克服”等3個條件，結合案件事實具體判斷，不能籠統地因為發生了疫情，就以此為借口不承擔責任。

“如果開發商提出因疫情的不可抗力導致竣工驗收遲延，那么開發商就要舉出證據證明二者的因果關系。是否因為疫情防控，導致了員工無法工作且沒有辦法克服等情況。如果沒有證據證明，那么法院就不會認定屬于不可抗力。”王璐指出。

王璐建議，如果延期交房已經發生，業主通常可以采取兩種解決方式。要么要求開發商交房同時承擔違約責任，要么要求解除合同，開發商返還購房款同時承擔違約責任。

王璐提醒道，業主在與開發商進行交涉的過程中，要盡量通過書面形式如微信、短信、紙質材料以保存證據。如果協商無法解決，要盡快啟動司法程序，依靠司法機關的力量提高談判籌碼，或者直接通過法院判決維護自身合法權益。

標簽： 別墅延遲交房違約金近200萬元 開發商愿賠約3600元物業