上海樓市走向某種程度上是一線城市樓市溫度的風向標。

2022年開年至今，上海樓市的成交與租賃活躍度開始上升。原因包括上海去年放寬引進人才落戶政策，新經濟帶動的租賃需求爆發，市區動拆遷人群購買需求在郊區獲得釋放等等。

盡管2月份受集中供應和春節假期影響，供應與成交較1月出現下滑，但活躍度持續升溫，是各大中介機構判斷上海樓市小陽春將會如約而至的主要依據。

根據多家機構的統計數據，上海春節后樓市上揚呈現以下幾個關鍵詞：60平方米、200萬元、郊區。

貝殼研究院數據顯示，2月，上海二手房成交房源中，60平方米以下剛需房源成交占比較1月提高4.5個百分點，一居室房源成交占比提高3.3個百分點。上海中原地產監測，春節后上海市區房租小幅上漲。

億翰智庫研究總監于小雨透露，其最近跟蹤觀察了十多套二手房，春節后這些房源雖然掛牌價格漲跌不一，但活躍度明顯變高了。于小雨指出，信貸對樓市支持力度加強了；雖然上海一二手房按揭門檻沒有降低，但是信貸額度放量，審批速度加快，二手房活躍之后一般會帶來新房需求的上行。

上海中原地產市場分析師盧文曦發布的上海2月房價地圖顯示，2月樓市成交量是回落的，當月上海新建商品住宅成交面積80.9萬平方米，環比減少37.5%。但多個區域的房價上漲明顯，尤其是嘉定區。

“現在的上海像極了2015年的春節后，小陽春快來了。”于小雨指出。

行情由郊區和小戶型開始

據億翰智庫研究中心的觀察，多數購房者正嘗試賣掉手里的二手房去“打新”。新房有價格優勢，且稅費少，首付比例可控。

2022年上海首批集中供應已于2月公示，這一波供應將推出11812套房源，為當下樓市再次“補血”。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析，市區樓盤的供應有所增加，成交均價會有一定程度增長，但這種結構性增長屬于合理范圍之內。考慮到房地聯動價并未松動，上海新房近年內價格將保持穩定。

但上海樓市已經開始彌漫升溫氣息，這波行情是從郊區與總價低的小戶型開始的。根據上海本土一家市占率較高的機構數據統計，截至2月27日，上海二手房成交1.2萬套，環比下降19.3%，但2月二手房主要中介掛牌均價為59095元/平方米，較1月上漲約0.4%。

這一輕微的價格漲幅背后，是郊區成交的變化。家住嘉定新城的王斌（化名）從2021年下半年開始關注置換型房源。今年春節上班后，他與中介交流之后發現，嘉定新城的房價漲了。年前一套400萬元總價的兩房電梯洋房，目前成交總價已經變成420萬-430萬元。

據嘉定新城一家中介業務員介紹，其2月初成交一套房子400萬，到了2月底，同樣面積、戶型的房子，425萬-430萬元成交了。在他看來，嘉定新城房價大半年來呈現U型走勢：2021年上半年房價上漲，去年底下行，今年2月底開始上揚。

“楊浦、虹口到這邊買的人最多。”這名業務員指出，上海楊浦區、虹口區拿到動遷補償的群眾成為最近嘉定新城板塊的主力購房群體。由于上海多個中心區域的動拆遷補償款采取分批次發放，動拆遷人群的購買也是分時段的。嘉定新城春節后這一波行情，有賴于外區置換人群的發力。一個現象是，相比2021年下半年嘉定新城不少剛需房源總價有20萬元左右的下調，春節后類似房源議價空間開始變小，房東與購房者的心理預期逐漸靠近。

而在市區成交量較活躍的楊浦區，二手房報價也出現明顯上漲。以新外灘花苑為例，一名準買家發現，其關注的房源報價比2021年低位上漲了不少。

據部分中介人員透露，在嘉定新城核心區域，有的次新房房源報價接近8萬元/平方米。盧文曦指出，嘉定區新增的產品選擇性多，交易活躍度回升也正常。

此外，從2月成交居首的板塊為臨港新城可以看出，人才落戶政策放寬與房地產信貸投放逐步修復之后，區域樓市成交有上漲的端倪。

2022年2月，臨港新城新房以1641套成交量居全市之首，無論是成交套數、成交面積，均是排名第二的顓橋板塊的兩倍。與之相對應的是，位于上海郊環外的某樓盤成交量排名第一，也可佐證剛需購買力在這一輪行情中占據主要地位。

分析2月成交數據可見，成交均價2萬-3萬/平方米的房源依然保持高位，單價2萬/平方米以下房源占比上升明顯；成交總價200萬元以下的房源成交占比36%，是自2021年7月以來成交最多的房源類型。

二手房租售價格上行

進一步分析上海第三方機構的二手房成交數據可見，樓市回暖信號已釋放。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，包括一線城市在內的30個城市房貸利率隨LPR下調5個基點。北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環比下降。2月首套、二套房貸利率均環比回調9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度。

實際上，上海二手房成交量在2021年11月、12月已經超越1.5萬套的枯榮線。2月份春節過后，第一周，上海某主流中介機構的掛牌量僅有幾百套，房源正被快速消耗；但第二周之后，房源掛牌量逐漸恢復正常；上海中原地產的一周報價指數，在年后開始反彈，2月最后一周超過50%的枯榮線。

另外，上海市中心房源租賃量價齊漲。上海中原地產盧文曦認為，春節后房屋租賃量價齊漲與上海去年放開人才落戶政策有關。中原地產城市租金指數顯示，上海租金指數在過去一年漲幅超過10%。

一線城市樓市上漲始終存在管控壓力。分析師指出，二手房帶動下的上海樓市小陽春能否如約而至，更多取決于信貸支持力度、房價上漲預期與供需平衡情況。此外，市場情緒也很重要，一方面新房熱銷釋放出樓市回暖信號，另一方面，近期部分城市樓市微調政策提振信心。在這些信號的傳遞下，購買沖動會增加，而且當下是傳統的小陽春，固有的慣性思維也在發揮效用。

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