文 | 杜雨萌

針對如何擴內需、穩增長，如何保持房地產市場的穩定發展和運行，今年保障性租賃住房供給“增量”有多少……2月24日，在國新辦舉行的住房和城鄉建設高質量發展新聞發布會上，住建部逐一回應各界關切的熱點問題。

住房剛性需求比較旺盛

住建部部長王蒙徽稱，我國現在仍然處于城市快速發展的階段，城鎮的人口規模、家庭數量仍在持續增加。目前，我們每年城鎮新增就業人口超過1100萬，住房剛性需求比較旺盛。同時，2000年以前建成的大量老舊小區，這些住房面積小、配套差，質量也不高，群眾改善居住環境和居住條件的要求都比較迫切。

在他看來，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設，向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變，也就是說，從“有沒有”向“好不好”轉變，內需潛力巨大。

初步考慮，今年將在以下幾個方面推動好工作：

其一，保持房地產市場平穩運行。保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。

其二，推進住房供給側結構性改革。主要是大力增加保障性租賃住房供給，經過統計，我們希望全年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。新籌集公租房10萬套，棚戶區改造120萬套。同時，我們還將加快推進長租房市場建設。

其三，推進城鎮老舊小區改造。在前幾年改造的基礎上，進一步通過吸引社會力量參與、創新金融支持方式、促進存量住房用途的調整等措施，把這項重大的民生工程同時也是發展工程做好。

其四，推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程。今年力爭開工改造存在安全隱患的燃氣管道約2萬公里。同時，還將有序推進城市供水、排水、供暖管網改造、防澇設施建設、生活垃圾處理設施建設。

其五，大力推進“新城建”。加快構建國家、省、市三級城市信息模型基礎平臺體系，全面推進智能市政、智慧社區、智能建造，協同發展智慧城市和智能網聯汽車，通過打造示范基地，加快“新城建”項目落地。

王蒙徽稱，除了以上談到的工作之外，住建部還將推進適老化城市、社區、住房的建設和改造，實施農房質量安全提升工程，大力發展裝配式建筑等工作，努力為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。

增強調控政策的協調性和精準性

住建部副部長倪虹表示，去年房地產市場運行是平穩的，也證明了房地產長效機制是符合規律的，是有效的。主要體現在以下四個方面：

首先，住房成交量保持正增長。去年全年商品住宅銷售面積達到15.65億平方米，這也是近幾年來的新高，同比增長了1.1%。

其次，房價漲幅有所回落。去年70個大中城市中，一手房和二手房銷售價格分別上漲了2%和1%，漲幅比2020年回落了1.7個百分點和1.1個百分點。

再次，房地產開發投資保持了正增長。去年全年達到14.8萬億元，同比增長4.4%。住宅投資同比增長6.4%，比固定資產投資高了1.5個百分點。

最后，去化周期處在合理區間。一般來講，去化周期12個月到18個月是屬于比較正常的情況，去年年底的水平是14.1個月，處在合理區間。

2022年房地產市場重點方向

倪虹稱主要有以下四方面：一是保持調控政策的連續性和穩定性。繼續穩妥實施房地產長效機制，把城市的主體責任和省級政府的監督責任落實好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續穩地價、穩房價、穩預期。

二是增強調控政策的協調性和精準性。重點是做到3個“加強”：一是加強土地、金融和市場監管等政策的協同，二是加強部、省、市的調控聯動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導和監督。

三是堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩定，維護購房群眾合法權益。

四是持續整治和規范房地產市場秩序。去年，住建部會同七個部門聯合開展了房地產市場三年整治行動，去年整治情況將適時發布。下一步的工作重點是完善市場監管新機制，大力整治房地產開發、交易、租賃、物業服務中的違法違規行為，把人民群眾的合法權益切實維護好。

增加保障性租賃住房供給

要抓好六個落實

新市民和青年人的住房問題，在近幾年得到了政策面的高度關注。

據倪虹介紹，從實施情況看，在人口流入較多的40個重點城市，2021年已經籌集了保障性租賃住房94.2萬套，預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發展保障性租賃住房的良好態勢。現在，農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業等各方面主體參與的熱情還是比較高。據統計，利用存量土地和房屋建設的保障性租賃住房達到了70%。

“2022年，住建部將繼續大力增加保障性租賃住房的供給。”倪虹表示，從目前的統計看，全國將新籌集240萬套保障性租賃住房，比去年有大幅度增長。要實現這個目標，關鍵是要抓好六個落實。

一是落實好土地的支持政策。主要還是在五個方面發力，就是利用農村集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、存量閑置房屋和新供應土地來建設和籌集保障性租賃住房。

二是落實審批流程的再造和簡化。即各級政府通過聯審方式，出具項目認定書，相關部門按照項目認定書加快辦理。上海等21個城市都已經開展了聯審機制，大大縮短了審批時間，提高了效率。

三是落實中央補助。去年，中央為40個城市在預算內投資補助了28億元，今年還將加大中央財政補助資金的支持力度。

四是落實稅費優惠政策。從去年10月1日起，已經開始實行住房租賃企業向個人出租保障性租賃住房可選擇適用簡易計稅方法，也就是增值稅原來按5%稅率征收，現在減按1.5%計算；對于企事業單位、社會團體向其他組織、個人和專業化住房租賃企業出租保障性租賃住房的，房產稅由12%減按4%的稅率來征收。

五是落實水電氣價格政策。對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋來改建和建設保障性租賃住房的，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格一律按照居民價格來執行。

六是落實金融政策支持。目前，已經把保障性租賃住房列入了城市基礎設施領域不動產投資信托基金試點，同時，對保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度的管理等。

倪虹稱，“十四五”期間，住建部將以人口凈流入的大城市為重點，加快發展保障性租賃住房。據了解，北京、上海、廣州、深圳等這些重點城市，都提高了新增保障性租賃住房的占比，普遍占新增住房供應量的40%至45%以上。

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