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作者：六土（垚圭城）

深圳樓市真的崩盤了嗎？

最近有一個樓市數據，使得市場對深圳的看空到了極點。

深圳春節期間（1月31日-2月6日）一手成交1套，二手成交更是剃了光頭、0套（數據來源：騰訊網）。可以比較一下其余的幾個二線城市，廣州春節期間一手住宅成交17套，去年春節是58套，同比下跌了71%，創近十年新低。

上海春節期間一手成交505套，同比上漲超過300%（數據來源：騰訊網）。北京的數據沒有公布。

深圳這個春節的數字的確讓人意外，還記得過去的深圳，大年初二都有中介門店開門迎客，我就在年初二由中介帶著踩過盤。

但深圳市場曾經有過截然不同的狀況。

01 烈火烹油

深圳樓市在2019年11月11日被豪宅稅取消的政策激活，從此烈火烹油般，2020年春節前跳漲一波，熱點片區基本都有30%的漲幅。

春節期間發生疫情，市場冰凍。但4月后疫情管控放松，又是一波漲幅，其勢頭絲毫不亞于2015年。

在此背景下，2020年7月15日政府出臺了極其嚴厲的行政，豪宅稅不出意外的被再次使用，同時對離婚、貸款成數都進行了政策性收緊。

殺傷最大的是成為全國僅有的三個有戶口不能買房的城市，而且是條件最為嚴格的，必須要有3年戶口且社保滿3年才具有購房資格（當時的另外兩個是長沙和成都）。

在這么大力度的政策壓力之下，深圳樓市也只是減緩了上漲的速度，當年“十一長假”，深圳熱點片區繼續上漲，前海輻射的碧海片區業主掛盤價不斷抬升，心態堅挺，絲毫沒有急售的焦慮。此前沒有被關注的羅湖、龍崗等東部片區反而由于豪宅稅的到來被市場青睞，開始了補漲行情。

到了2020年年底，市場最后的一點看空的聲音都消失了，剛需極其恐慌，大量剛需被迫高位接盤。

當時市場上全是看房、貸款、買房的聲音，從坪山到松崗，幾乎所有的遠郊都是一派蓬勃，甚至出現了一張價格地圖，深圳灣均價35萬，東部遠郊均價10萬，在當時沒多少人覺得這個價格有問題，反而認為這就是5年內的深圳樓市價格，在購房者內部廣泛流傳。

02 橫空出世

突然晴空一個霹靂！2021年2月8日，我國房地產市場化以來第一個對二手房的價格調控政策，“二手房指導價”橫空出世。深圳對3595個住宅小區出臺了詳細的價格指導標準，這個“指導價”基本都低于市場價，熱點片區只有當時市場價的50%-60%。

市場上從來沒有人見過這種政策，剛開始大家還不以為然，什么買房子要打包家具幾百萬、什么買房子搭配一幅幾百萬的畫之類的段子滿天飛，大家都以為和“7.15新政”一樣，秋后的螞蚱蹦不了幾天。

之后的3月份，市場出現了一定的回暖，大家都以為深圳樓市又要王者歸來了。

沒想到隨著政策落地細則不斷的落地、不斷打補丁堵漏洞，“二手房指導價”就像一枚核武器，瓦解了深圳的市場。

從2021年2月開始，深圳二手房成交量逐步萎縮，3月之后的成交量就如瀑布般絲滑，一路下跌沒有絲毫的反彈，5000套、4000套的關口一擊即破，3個月后的6月跌到了2575套，直到10月，深圳樓市當月成交1605套，創十年新低，深圳樓市一片哀嚎。

經過11月反彈，二手成交量持續收縮，2022年1月成交量更是只有1557套，打破2021年10月的新低。

新房市場看上去要比二手房市場好很多，由于限價的存在，深圳出現了少有的一手房成交量大于二手房成交量的現象。但是走勢與二手一樣，近幾個月不斷下滑。

深圳樓市終于如管理層所愿，走入了熊市。

03 否極泰來

虎年的新春，深圳的住宅成交數據令人震驚，雖然外界有很多解釋，疫情影響、春節效應等等，但是如此低迷的數據不僅讓很多人對深圳樓市的未來產生深深憂慮，甚至出現了賣出深圳房子投資入股市的故事。

那么，深圳樓市是不是真的要崩盤呢？

可以預測，2月份由于春節假期、只有28天，成交量大概率低于1月，創下地量。

但是地量之下，就基本到了市場情緒最低迷的時候，做空的動力會逐步消失，很難想像市場情緒會比春節還要低。

而且有幾個短期和中期利好十分明顯。

一是傳統3、4月的小陽春，雖然市場極其冷淡，但我們可以對比歷史上市場低迷時的成交數據。

2003年房地產市場化落地后，深圳樓市有過兩次明顯的大熊市，分別是2008年和2014年，2008年的春節是2月7日，2014年的春節是1月31日，剛好春節長假基本都在2月份。

我找到了《2014年深圳房地產市場研究分析報告（上半年）》，截取了二手房成交數據。

可以看出來，3、4月份的放量是比較明顯的，其實除了像2021年這種受政策影響單邊下跌的市場，絕大部分年份2月份都是全年成交最低迷的時候。

我們再看看深圳歷史上最大的熊市2008年。根據德思勤2008年7月31日發布的《深圳房地產市場趨勢分析報告》，那一年上半年深圳二手房市場成交量同比下降63.5%，一手房成交量同比下降61%，均為全國第一且遙遙領先其他城市。

即使在這種極端熊市，春節之后的3、4月份小陽春，深圳市場也有明顯的回暖，3月成交量接近2月份的一倍，4月份更是達到了3倍。

所以，從市場規律看，2月就是深圳市場的底部。

那么，2022年深圳樓市會不會回暖呢？

04 危中有機

2022年深圳樓市是否回暖，取決于經濟宏觀條件和深圳房地產市場微觀環境，經濟是不是足夠好，貨幣能不能足夠多，政策會不會相對松，樓市怎么發展就取決于這些因素。

首先，從宏觀經濟看今年的經濟增速將會出現歷史性拐點，2021年第三季度，我國GDP同比增長4.9%，低于預期的5.5%左右。主要是受到個別房地產公司資金鏈緊張事件持續發酵和能耗雙控等帶來沖擊。

雖然2021年全年數據尚未出來，但在經濟供需兩端疲弱影響下，2022年中國經濟將面臨一定的壓力，市場普遍預計全年GDP增速有望保持在5%以上水平。

而2022年也將成為我國經濟增速與過去30年高增速相比的“低增速”元年，未來我國經濟將長期在5%左右。

這一點，經濟學家高善文就曾經預測，基于歷史數據，預計2021-2030年中國的經濟增速將是“保四爭五”的水平，經濟增速跌破4%不會成為趨勢。

其次，從貨幣和融資看。

2月10日，央行公布1月金融數據，新增人民幣貸款和新增社融雙雙創下單月歷史新高。

1月廣義貨幣（M2）同比增長9.8%，人民幣貸款增加3.98萬億元，為單月統計高點，同比多增3944億元；社融增量達到6.17萬億元，超出市場預期，比上年同期多9842億元，同樣創單月統計最高。

可以看出出于對沖美國收緊美元，以及國內經濟狀況的需要，貨幣寬松已經“在路上”了。

值得注意的是，1月新增人民幣貸款中企業部門新增貸款規模占全部新增的84.4%。企業貸款的增加對于經濟發展是更為有益的。

第三，從深圳樓市微觀看，雖然沒有看到有寬松的跡象，但是有一個政策遲遲沒有實施應該引起注意。

2021年5月26日，深圳市發改委發布關于公開征求《深圳市戶籍遷入若干規定（征求意見稿）》意見的通知，通告表示深圳擬收緊戶籍遷入政策。

對于普通人影響較大有以下兩點：

一是將核準類學歷型人才的底線要求調整為全日制本科，技術型人才底線要求調整為“中級職稱+全日制大專”，原來的35歲以下全日制大專、45歲以下全日制本科的條件，改為全日制本科35歲以下并且有學位證，全日制碩士40歲以下，全日制博士45歲以下。

二是夫妻投靠基本要求由結婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年調整為滿5年；老人隨遷將子女入深戶時間要求由8年調整為15年，并增加子女在深圳繳納社保連續滿15年的要求。

這一征求意見稿出臺的時間正是深圳樓市密集調控的時期，但是這一規定一直沒有實施，很可能是因為在北京、上海都在放松人才引進方式，而深圳樓市已經偃旗息鼓，這個政策的出臺的必要性大大降低，也會對于深圳“搶人”會產生損害。

樓市的調控，通過改變入戶政策間接實施，這是2015年以來多個城市都采取過的方式，目前深圳的態度就表明了未來對于樓市政策的傾向。

宏觀市場寬松一片，微觀市場力求平穩，深圳短期樓市利空基本釋放殆盡，2022年正是最佳的介入時機。

05 具體片區

既然2022年是很好的介入時間，那么應該怎么介入呢？

目前對于普通購房者，最佳模式就是打新，一手房由于限價，其價值凸顯，最大的問題很多人無法入圍，或者入圍一樣買不到，錯過機會。

對于樓市有一定研究水平的購房者二手房也是機會多多，很多傳說中的專業方法論在市場上開始回歸。

對于更高級別的購房者，法拍房的機會已經出現，但是不建議沒有經驗的人參與。

那具體買哪里更好呢？

一個城市的生長邏輯一旦出現，在10年至20年內都不會改變，因為城市的建設和發展是一個長周期的事，需要時間逐步兌現。

和2019年投資的邏輯其實并沒有很大不同，除了頂級學區方由于種種原因需要謹慎，剩下的片區選擇還是遵循市場基本規律，遵循深圳城市規劃，西優于東，產業優于配套，地鐵優于一切交通。

2019年火過的片區雖然被很多人質疑價格過高，但是在下一輪即使不領漲，也不會跑輸大市。

除了擴容之后的前海，以及新加入深圳“都市核心區”的8個街道極具成長性價值。還有就是有一個新崛起的全新片區--光明科學城，作為獨立集“就業、居住、購物、教育、醫療、交通”齊全的區域中心，未來會有較大機會。

對于深圳首套購房者，“好不好”固然非常重要，但是決定性還是“有沒有”，一定要在合適的時間點買入你的第一套，否則下一次行情到來之時會非常恐慌。

深圳樓市沒有崩盤，卻正在醞釀下一個機會！

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