作 者丨吳霜，唐韶葵，吳抒穎

編 輯丨馬春園，張偉賢

圖 源丨視覺中國

2月8日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會兩部委聯合發布了《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

專家認為，該政策主要影響銀行對房企的貸款傾向，將間接傳導至居民的購房選擇，但是也不意味著保障性租賃購房市場可以高枕無憂。

《通知》主要涉及兩方面政策：一是保障性住房；二是房地產貸款集中管理制度。

保障性住房主要提供給當地存在住房困難的個人，在價格方面十分優惠。

以上海為例，住房困難的面積標準原則上按照家庭在本市一定區域范圍內人均住房建筑面積低于15平方米確定。在價格方面，面向社會供應的項目，應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下定價。此外，在收費時，保障性租賃住房租金按月或按季度收取，但不得預收超過一個季度以上的租金；押金不得超過一個月租金。

而房地產貸款集中管理制度是指2020年12月28日，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。該通知將銀行業金融機構分為了中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，并分別對這五檔機構的房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限做出了規定，五個檔次分別為40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五檔可根據實際情況上下浮動2.5個百分點。

《通知》將如何影響房貸市場？

宜信財富首席宏觀研究員王好認為，《通知》的政策導向性比較明確，應該會對房貸市場有一定影響。“此次新政主要是針對貸款集中制度中的房企貸款，直接影響到房地產企業，后續或將傳導至居民的購房選擇，尤其在一些房價較高、供需較為緊張的一二線城市。”

他表示，一方面，新政會吸引一部分信貸進入保障性住房市場，這對保障性住房市場的發展具有促進作用；另一方面，新政也將會對地方政府的監管工作思路、房企的經營決策等方面都會產生影響。總體而言，新政可以視為踐行“房住不炒”的重要舉措。長期來看，健全的保障房市場在未來可以視為一種公共產品和服務，將會對國內人口流動，乃至城市經濟發展產生愈加顯著的影響。

保障性住房市場是否可以高枕無憂？克而瑞房地產行業首席分析師孫楊提示，政策性的寬松可以給房企帶來更多融資，以投入到保障性租賃住房的建設中，但是這類住房的需求有多大仍是一個有待解答的問題。滿足居民的租賃性住房需求不僅僅在于提供住房，還有配套的醫療、教育、生活基礎設施等。

房地產回暖預期逐步明晰

2021年受房地產行業不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機影響，房地產開發投資和商品房銷售增速都有所下降。

國家統計局1月17日公布的《全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，2021年全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%。商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。

剛過去的春節，上海春節樓市新房成交一枝獨秀，成為拉動一線城市春節成交量的關鍵因素。

對比往年不足2萬平方米的成交量，上海新房市場在1月31日-2月6日成交了10.3萬平方米，可以稱得上是巨量增長。

原因在哪里？大部分業內人士首先會想到，集中供應導致集中成交，網簽滯后又形成了集中網簽數量的增加。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，今年新房市場表現好于預期，一是，前期新房有較高供應量，而且投放的這些項目都在熱點區域，熱點板塊。尤其是臨港，基于本身的特殊政策以及產業優勢吸引大量人才購買，促成了房企們在春節前完成“搶收”的動作。二是，這些項目總價也不高，通常在400萬以內，能承受的客群比較多。第三，1月份的政策氛圍偏暖，市場信心在恢復。

他認為，上海新房的成交趨勢，正在為3、4月份的樓市“小陽春”蓄勢，但市場期待不必太高，因為二手房行情才能真實驗證市場“溫度”。

上海蓄勢“小陽春”

據中指監測數據，2022年春節期間（1月31日-2月6日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降51%。其中，受上海成交規模拉動，一線代表城市成交規模較去年春節有所增長，二線代表城市較去年春節降幅在五成左右。

這與過去一年上海實行集中供應的政策密不可分。作為一線城市，上海每一批次集中供應的成交熱度都很高。今年1月集中入市的上海第六批次57個新盤中，多達12個超過10萬平方米的豪宅項目扎堆入市，新房供應量以81830套創下新高。上海在春節前夕推出如此大量新盤，為春節成交量的大幅增長做了一個鋪墊。

據上海中原地產數據顯示，1月31日到2月6日上海新建商品住宅成交10.3萬平方米。

在中原地產的統計里，春節假期有30個項目有簽約記錄，單從項目數量來看并不多，而且大部分項目簽約不超過10套。然而，恰恰是個別項目活躍支撐起整個春節樓市交易數據。簽約排名靠前的幾個項目以首改和中高端改善產品。從區域分布來看五大新城所在區域表現較為突出。與此同時，來自同策研究院的數據顯示，今年第四周，也就是春節前一周，別墅市場供應量大幅增長，成交量價齊漲。

值得注意的是，郊區樓市的活躍度提升，一個重要原因是人才引進落戶政策的刺激。2021年11月29日，上海開放第二批2021年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業落戶受理工作，并試點在五個新城和自貿區新片區就業的上海市應屆研究生畢業生符合基本條件可直接落戶的政策。

值得關注的是，此次落戶的附加條件是，必須在5大新城+臨港新片區就業（或將規定研究生畢業生與5大新城有上企業名錄的單位簽訂勞動合同，并有一定服務年限的要求，具體有待細則出臺）。

這就意味著，上海的落戶門檻不僅再次降低，背后更是政府對五大新城和臨港新片區的扶持。尤其是臨港新片區的特殊政策變化，原先還需要至少3年社保，才能在不落戶的情況下限購1套，給外地單身人士在滬買房松了一個口子；此次新政不再要求社保，直接落戶，且作為上海戶籍無房戶，可買2套。

于是，春節期間，臨港項目簽約活躍度趨高，有4個項目簽約超過百套。

蓄勢“小陽春”，上海還有一個助力器，就是樓市供應節奏發生變化，新房批量集中入市。目前上海各批新房次間隔時間在2個月左右，這表明，在第六批次供應完成之后，3月或將迎來新一批次的新房供應。

二手房市場體現真實樓市溫度

據克而瑞數據，2022年的春節，僅有上海、南京等少數城市熱銷樓盤售樓處會出現人潮涌動，但一般售樓處在假期僅留守1-2人值班，既無加推也無大型活動，其中深圳僅有50-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企的銷售積極性也較為低迷。

21世紀經濟報道記者探訪的一個四線城市，除碧桂園項目之外，其他各家房企的售樓處普遍只有少數幾個有銷售值班，看房人數不多。

2021年，在新房供應與成交都處于最近5年高位的狀態下（供應接近9萬套，成交超過9萬套），上海2022年春節樓市閃現回暖信號。

然而，這個信號是真實的嗎？

受訪的部分業內人士關于上海春節樓市是否真正回暖，持保留意見。一名做新房代銷業務的中介人士表示，除非有項目加推房源，否則春節期間售樓處看房人不算多。

他們的一致共識是，二手房市場才能體現樓市的真實行情。

比起新房，上海二手房交易熱度明顯降低了不少。一名觀察人士指出，不少二手房門店在春節假期按慣例年初五開門，但是到店咨詢的客戶量不多，比較符合以往春節假期“溫度”。這比新房的成交行情還是差了一大截。春節期間的二手房市場接近“停擺”狀態。

縱觀2021年的上海二手房成交量，在實行“三價取低”政策之后，從9月開始，上海二手房成交觸底，連續3個月上漲。但從成交量曲線圖來看，上海二手房成交量僅僅是處于恢復過程，2021年12月超過1.8萬套成交量，但還沒有恢復到此前2萬套/月的正常水平。2022年1月，上海二手房成交1.5萬套，環比下降16%，同比下降66%。

一名中介門店業務員指出，去年10月開始，二手房貸放款周期有縮短跡象，這是成交量逐月上漲的重要因素。而今年1月二手房有所縮量，他認為是新房供應量大增所對沖出來的結果。

而上海二手房市場每年年底都會對網簽價格進行一次調整，相關依據是過去一年房價上漲或下跌。去年底則上調了今年的二手房核驗價。

事實上，上海二手房成交量的恢復，是以價格讓渡為前提的。鏈家研究院數據表明，去年上海二手房成交均價39094元/平方米，環比持平，同比下降10%。

在二手房成交活躍度居前的嘉定新城，某中介門店的業務員對21世紀經濟報道記者表示，最近與房東們交流下來，他們愿意把一些好房源拿出來賣了，且價格比去年年底稍微低一些。

由此可見，上海二手樓市仍處于緩慢恢復成交量、價格下探的過程中。這也表明，樓市的整體回暖還需要經歷一次供需博弈。

2022年開始，無論從銀行放貸速度來看，還是從政策的調整來看，“房住不炒”原則在不斷落實，房地產行業回暖預期不斷清晰。

2022年首月，受行業下行慣性影響，二手房價格環比仍顯下降趨勢，但出現了跌幅收窄跡象。貝殼研究院數據顯示，2022年1月貝殼50城二手房價格指數環比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個百分點。下跌城市個數進一步減少，房價修復較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房價格指數在上月環比止跌后，1月平穩上漲；泉州、長沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房價格指數止跌趨穩。

廣深期盼“小陽春”

2022年春節廣州、深圳樓市的冷淡，與房企的推售節奏以及去年春節樓市表現較好有所關聯。

去年春節，廣州樓市正處在一輪上漲周期中，據克而瑞數據統計，2021年2月前三周，廣州一手新房成交3921套，成交面積達41.60萬平方米，創下近4年同期新高。而通過數據比對，2021年“春節月”樓市成色不錯，其成交多集中在2月首周，節前成交延續年底樓市熱度，單周成交達2508套。

但今年整體上，廣州、深圳樓市的表現均較遜色。

根據克而瑞統計的數據，從開盤、加推來看，2022年1月廣州共計監控到僅有20次首開、加推，不足2021年12月44次的一半，平均開盤去化率也僅有29%，低于近三個月均值7個百分點。

而根據中指數據監測，2022年1月，廣州、深圳累計開盤10個，推出房源2745套，環比下降69.14%。中指數據稱，2022年1月深圳新房市場明顯降溫，推盤數量大幅減少，推出項目以剛需及改善型為主，市場整體去化不理想。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析稱，重點城市春節樓市轉弱，與供應偏少有極大的關系。

數據顯示，2022年1月份，29個重點城市新房新增供應面積1080萬平方米，同環比齊降，降幅分別達到了43%和58%。其中，一線城市商品住宅新增供應面積環比近乎“腰斬”，以深圳為例，1月份新增供應只有12萬平方米，但成交卻達36萬平方米。

在成交不甚理想的情況下，房企們為了積極去化也祭出了許多招數。據克而瑞不完全統計，廣州共有96盤售樓處正常營業，其中越秀、保利、萬科等企業利用線上線下多措并舉吸引客戶。

在價格方面，不少房企也在價格上有所讓步。例如，深圳近期就有新盤推出“一成首付”，位于坂田的佳兆業云望府就推出“首付55萬起”的海報，據此推算其首付優惠可以做到分期最低1成。

不過，克而瑞也指出，多數不打烊的樓盤成交冷清，雖以節日營銷及包裝特惠房源、限時一口價等方式進行，但促銷折扣力度有限，更多是為了能夠在假期強化蓄客，為即將到來的傳統營銷旺季沖刺業績做準備。

全國多地利率下行

1月下旬，受LPR利率下行影響，房貸利率整體下降。

北京地區銀行首套房貸利率普遍降至5.15%，二套房貸降至5.65%；上海地區銀行首套房貸利率普遍降至4.95%，二套房貸降至5.65%；深圳地區首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。

此外，不少地區的銀行也主動降低了房貸利率，并且在放貸速度方面有所提升。比如，蘇州多家國有銀行將首套房貸利率下調至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個百分點；二套房貸利率最低可至5.1%，較去年底的6%下降0.9個百分點。記者對1月上海房貸市場的調研也顯示，房貸額度充足的同時，銀行的放貸速度也大大縮短，普遍在1至2月，最快可達1周。

一些地方也放松了公積金貸款的限制。2月1日開始，福州第二次申請純住房公積金貸款，首付款比例統一調整為40%。此外，二次申請住房公積金貸款在第一次結清后當月即可申請，而原先需滿12個月才可辦理。

隨著政策的穩定，多數從業人士對之后樓市的表現也有所期待，但短期來看，壓力猶存。中指研究院在一份研報中就預測，短期內預計將有更多城市跟進出臺支持購房需求的相關政策，緩解地方樓市下行壓力。但考慮到政策作用傳導至市場的時滯效應，觀望的市場情緒依然濃厚，2月份多數城市市場表現或依舊低迷。

一位廣州房企總部負責投拓的人士也告訴21世紀經濟報道記者，“現在看來，還是很難受的，整個行情不太可能一下子好起來，它有個慣性。”

李宇嘉則指出，2月底3月初，房地產紓困政策力度會更大，屆時推盤會獲得更大的去化和溢價收入。從趨勢來看，今年房地產市場會出現“見底回升”的行情，“前低后高”的走勢已經成為共識。2022年年中前后，樓市交易量應該會有所反彈，價格跌幅會減緩。但是，只要熱點城市既有的政策基調能保持住，金融層面控制資金投向，回升幅度就比較有限。

本期編輯 劉雪瑩 實習生 詹惠楠

標簽： 全國多地利率下行 上海樓市閃現回暖信號