受房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、土地“雙集中出讓”等政策影響，2021年地產(chǎn)行業(yè)從上半年開發(fā)銷售高增長轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽瓿袎合滦小＝冢科?021年業(yè)績陸續(xù)出爐，年報背后，誰在裸泳？克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，百強房企2021年銷售增速罕見負增長，逾八成房企未完成全年業(yè)績目標，規(guī)模房企平均目標完成率不及90%，顯著低于近年105%以上的平均水平。

多數(shù)房企賽前失馬，少數(shù)房企則實現(xiàn)彎道超車。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國等頭部房企也未能幸免，銷售目標完成率為88.89%、59.06%、79.46%及93.3%。反觀房企“千億俱樂部”中的一員——首開股份(600376.SH)，2021年逆勢增長，簽約金額與銷售回款指標完成值創(chuàng)歷史同期新高。公司實現(xiàn)全年銷售額1149億元，銷售回款1194億元，分別完成計劃的104%、113%，同比分別增長7%、21%，行業(yè)排名從53位躍升至38位。

在2021年下半年市場降溫明顯的情況下，為何首開股份仍能錄得傲人佳績？

融資成本持續(xù)下行

在手現(xiàn)金充裕

地產(chǎn)融資難是個老生常談的話題，到底有多難？中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%。從同比增速來看，2021年行業(yè)融資規(guī)模自3月起就為負增長，11月達到谷底，同比下滑71.6%。

通過觀察市場可知，不同房企的融資表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極分化。資金更多地向財務(wù)穩(wěn)健、信用等級較高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)歸集，而中小型房企、經(jīng)營激進企業(yè)的融資空間受到進一步壓縮。

一部首開史，半座北京城。作為深耕京城的老牌國有房企，首開股份具備天然融資優(yōu)勢。依托于優(yōu)質(zhì)的基本面，公司在艱難的2021年充分化解風(fēng)險，展現(xiàn)了穩(wěn)健的經(jīng)營能力。

年報顯示，公司債券評級已連續(xù)10年維持3A級以上，且與國內(nèi)主要銀行及多家金融機構(gòu)合作多年，融資渠道和種類眾多。截至2021年末，首開股份獲授信額度約達1600億元，公司全年累計新增融資約414.30億元，其中開發(fā)貸款73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計劃35億元，發(fā)債規(guī)模201.94億元。

同時，數(shù)據(jù)顯示，公司全年累計歸還到期有息負債約523.86億元，減少帶息負債規(guī)模109.56億元。得益于此，公司的“三道紅線”指標顯著優(yōu)化。截至期末，公司資產(chǎn)負債率為78.68%，同比減少1.74個百分點。凈負債率為147.45%，現(xiàn)金短債比為1.22倍。

隨著地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，融資成本的高低直接反映了房企核心競爭力的強弱。融資成本低，意味著日后去化和降杠桿壓力小，可供公司施展拳腳的經(jīng)營空間也就更大。融資成本亦反映了外部機構(gòu)的認可度，只有經(jīng)營穩(wěn)健、質(zhì)地優(yōu)良的公司才能免去額外的債務(wù)風(fēng)險溢價。

據(jù)統(tǒng)計，2021年全國TOP50房企平均融資成本約為6.2%，只有半數(shù)央企、國企及優(yōu)秀民企，融資成本能控制在5%以下。年報顯示，2021年首開股份融資成本維持較低水平約4.85%，同比下降0.42個百分點，相比同行具有明顯低成本優(yōu)勢。

值得市場關(guān)注的是，2021年11月首開股份成功發(fā)行了27億元中票——這不單單是借新還舊模式，更屬于新增額度。2022年首開60億元公司債(第一期)項目已發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為23.2億元，票面利率3.59%。此次發(fā)債，一方面60億元實現(xiàn)了借新還舊額度突破；另一方面，在當前地產(chǎn)融資政策依然“保持收緊”和“邊際放松”的情況下，首開依然能實現(xiàn)超低成本融資，反映了市場對首開的認可。此外，2022年一季度公司融資優(yōu)勢持續(xù)發(fā)力，共發(fā)行4筆中期票據(jù)，利率僅為3.39%-3.85%。

從政策面看，2021年全年都圍繞“房地產(chǎn)金融審慎管理”這一主線，上半年的收緊態(tài)勢成效顯著，下半年以調(diào)整、修復(fù)、矯正為主，已釋放出融資邊際放松的積極信號。預(yù)計2022年房地產(chǎn)融資收緊政策仍將延續(xù)，利于首開股份這種優(yōu)質(zhì)房企。

此外，基于良好的銷售去化、回款，2021年首開股份現(xiàn)金貨幣充足，截至期末共有314億元，為后續(xù)的業(yè)績持續(xù)增長助力。同時，2021年公司取得經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額74.03億元，同比增長32.45%，為上市以來的新高。

土儲及擬售項目充足

全國布局成效顯著

中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年百強房企的拿地總額為25377億元，比上一年減少6960億元，同比下降21.5%。無論是入圍門檻，還是拿地總額，均大幅下降，且降幅均超過兩位數(shù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，房企拿地規(guī)模和投資強度大幅下降，主要原因是陷入流動性困境、銷售去化困難、現(xiàn)金回流不達預(yù)期等。有媒體稱，沒有哪一時刻如同2021年下半年，仿佛一地拿錯就可能邁入深淵。

在2021年行業(yè)谷底，首開股份固本強基、砥礪前行，依托低成本融資及充足現(xiàn)金流，在審慎基礎(chǔ)上共獲取30個項目，對應(yīng)土地總面積138.30萬平方米，建筑面積約287萬平方米。公司拿地總金額約572億元，拿地力度約50%，高于多數(shù)主流房企，彰顯其后續(xù)發(fā)展信心。根據(jù)中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，首開股份拿地金額及面積均在百位之列，符合其行業(yè)位置。

據(jù)悉，公司新獲土地項目主要分布在北京(房山、大興、豐臺、密云、朝陽、海淀、昌平)、蘇州、杭州、南京等高能級一二線城市，以及南通、佛山、東莞、常州等核心三四線城市，便于去化。同時公司抓住了其他房企同行忙于去化降杠桿的拿地“窗口期”，上述土地的溢價率較低，為日后的項目銷售預(yù)留了更大的盈利空間。中金公司估算公司2021年末未售貨值約5000億元，對應(yīng)可覆蓋3-4年的銷售額。

截至期末，公司擬售、在售項目充足，主要項目(含自持)約175個，總建筑面積逾800萬平方米，其中當期在建超過2200萬平方米，期末未售面積超1800萬平方米，將助力公司后續(xù)的規(guī)模擴張。

時至2022，首開邁過42載歷程，公司堅持立足北京、拓展全國，目前已進入全國17個省市區(qū)的約30個城市，全國性輸出“首開地產(chǎn)”品牌，全國性布局成效顯著。2021年公司繼續(xù)蟬聯(lián)北京區(qū)域銷售榜首，海淀幸福里、奧森ONE、華樾國際、拾光里、熙悅宸著躋身北京業(yè)績排行前列。公司2021年京外地區(qū)營業(yè)收入為399.56億元，同比增長44.50%，占比過半約為59.14%。隨著新獲土地的持續(xù)增加，“首開地產(chǎn)”將遍地開花。

行業(yè)反轉(zhuǎn)信號已現(xiàn)

利好頭部房企

2022年以來房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹，各方對行業(yè)“筑底回暖”的預(yù)期漸強。

4月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會。會議重申“房住不炒”原則的同時，還強調(diào)因城施策落實好差別化住房信貸政策，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃，更好滿足購房者合理住房需求。

日前在國新辦的2022年一季度國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉也表示，接下來會持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設(shè)加快推進，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

除政策端釋放的積極信號以外，各地的銀行也在紛紛下調(diào)房貸利率。據(jù)報道，截至今年3月全國已經(jīng)有100多個城市的銀行自主下調(diào)了個人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個到60個基點。部分省級市場亦下調(diào)了首付比例下限和利率下限。

有專業(yè)人士指出，隨著行政政策與貨幣政策效果的逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)將加速分化出清，“強者恒強”的局面終將形成。當尾部房企焦頭爛額忙于降負債、去杠桿之際，經(jīng)營出色、融資成本低的頭部房企既可從容拿地，布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域，亦可穩(wěn)定市場信心，受到購房者的青睞。

國泰君安證券指出，首開股份作為強信用國企，擁有儲備資源優(yōu)勢。中金公司表示，首開股份2022年銷售有望維持千億水平。公司在手資源充裕，疊加持有型業(yè)務(wù)貢獻提升以及首開盈信退出參投項目可能兌現(xiàn)的投資收益，預(yù)計公司2022年盈利將止跌回升，釋放高業(yè)績彈性。

最新的中國銀河證券研報，給予首開股份推薦評級。評級理由主要包括：毛利率下降、投資收益減少、計提減值準備導(dǎo)致盈利承壓；銷售業(yè)績逆境增長，2022年度銷售目標為1080億元；公司在手資源豐富，聚焦北京，積極參與城市更新；物業(yè)收入實現(xiàn)快增長，探索新的運營模式；融資渠道順暢，有息負債規(guī)模穩(wěn)步下降，拓展債券融資渠道。

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